商业地产空城计：北京前门左改右改冷清难改
商业地产“空城计”48/176拿带！
北京：前门大街左改右改冷清难改
北京的前门大街，地处天安门正南，是绝对的黄金地段，2008年，前门大街进行了综合改造，将原来的脏乱差的老街区全部拆除重新规划，目的就是要将前门大街打造成像王府井、西单一样的商业区。
对城市中心区进行改造，规范以前杂乱的商业行为，这原本是一件好事，可是自从改造后至今，这里的客流和生意却可以用不温不火来形容，商场也都是冷冷清清，客流稀少，很多店铺更是空着没有商家入驻，原本寸土寸金的核心商业区如今为何无人问津了呢？我们下面就到有着600年历史的北京前门大街去看一看。
通过镜头您现在看到我走的这条空空荡荡的大街，可能很难想象我现在就是站在北京核心商圈之一的前门大街，这条大街从2008年起经过改造以后到现在已经有5年的时间，虽然经过了5年的宣传推广跟客流的沉淀，您现在可以看到现在这条街上客流还是非常的稀少，我刚才也是从南到北在这条大街上走了一遍，差不多是有110多家商铺，现在像这种关门的商铺已经达到了差不多有30多家。整个商业街现在的空置率也接近了3成。
游客：人气目前来说这人气还不是很多，以前人挺多，虽然脏乱，人特别多。
记者：您喜欢现在的这种还是原来的那种？
游客：那肯定是现在的，那时老街破破烂烂的。
另一名游客：多增加点那老北京的味就更好了。因为我是老北京。
游客：感觉有点新，没有像想象的那么古老。
记者：你觉得现在两边的商铺的话，是你想象的那种风格吗？
游客：我感觉这块就不应该有商店。
在前门大街记者沿街逐家店面走访发现，这里经营的品牌是五花八门，有像全聚德(14.57, 0.02, 0.14%)这样的老字号，也有ZARA等国际服装品牌，还有国内运动品牌、家具首饰、快餐连锁店等等，其中服装品牌最多，高可以到几万元一件的手工刺绣旗袍店，低也有几十元一件的全场甩卖店，但无论价格高低，很多店面内都空无一人。
记者：咱们现在卖的主要是什么类型的服装？
北京前门大街某店铺营业员称：就是中老年的服装。
记者：我看店里面人也不是特别的多。
营业员：对，这个时候人少。
记者：咱们能达到销售预定的目标吗？
营业员：还可以，生意不算好。
记者：客流量怎么样？
北京前门大街某店铺营业员称：挺少的这段时间，客流量挺少。
记者：现在这个销售相对比较差的话，成本合得过来吗？
营业员：肯定合不过来。
据记者了解，改造初期前门大街定位为“世界名牌的聚集地”，但路易威登[微博]、普拉达等国际大牌却纷纷“爽约”不来。2010年，前门大街又新引进了美特斯邦威、森马、等服装品牌，但由于人气不佳和服装业滑坡，各服装品牌迫于资金压力，最终也还是选择了从前门撤店。
21世纪不动产中国总部商业地产总经理蔡宇翔称，如说外地人北京，它去前门它可能看的不是安踏，李宁这些，可能更多的是以前北京的文化或者这种传统的老字号。
北京瑞景阳光物业管理有限公司总经理李睿称，我们一直觉得前期的这个选址定位这个阶段，包括策划，决定了一个项目成败70%以上的集中。
商业地产“空城计”
租金高商家少 开发商冒险挺进商业地产
不仅仅是前门大街，一些其他位于北京核心地段的商业区也面临着同样的问题，我们再到北京CBD的旗舰商业区世贸天阶去看看。
世贸天阶位于北京CBD中央商务区的核心地段，因长250米宽30米，斥资2.5亿元打造的天幕而成为CBD地标性核心商业区。但记者来到南侧商场是却发现，若大的商场内客流非常少，有很多店铺内可以用空无一人来形容。商场首层商家入驻率还比较高，而从二层开始，每层都有很多店铺空着记者调查了解到，由于世贸天阶位于CBD核心区，一些国际知名品牌都有意进驻，但都被居高不下的租金吓退了，目前世贸天阶的租金已经远高于周边商场，甚至已经和北京最有名的国贸三期不相上下。记者算了一笔账，世贸天阶二层100平方米的店铺一年所有的费用将近200万，如果品牌商的毛利为20%，一年的营收就要有1000万才行。但让人看不懂的是，北京现在商场的平均租金还在以每年25%左右的速度上涨。据记者调查，全国其他主要城市的核心商圈也都存在着租金过高、商家入住率低的问题，但即便如此，还是有很多房企纷纷宣布进军商业地产，保利地产[微博](10.40, -0.05, -0.48%)宣布未来5年将建设购物中心12个以上，红星美凯龙也宣布，今后8年将加快商业地产投资步伐，力争2020年在全国建成100个爱琴海购物中心，万科也表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将为20%。
万科集团执行副总裁毛大庆称，因为住宅实际上就是零售品，这样的就卖一套一套的就卖了，但是商业地产事实上面对着很多的挑战，规划设计一旦不专业，招商就会以后有问题。招商以后有问题，事实上它的整个的经营现金流就会出问题。
据记者了解，北京等地商铺出租率低但租金高涨、房企又不停地涌入的奥秘在于，北京的部分商业地产两年多以来一直持续增值，幅度甚至达到了50%以上，这是投资商们敢于砸钱的一张底牌，但操作好商业地产实际上并不简单。
万达集团股份有限公司董事长王健林称，这个一定在这个当中会出现一批失败者，会死掉一大批。我们现在其实以我们自己的建造能力，可能我一年可以建造40到50个，但是为什么我们只开20个到25个左右，就是鉴于我们后期的运营人才的这个能力，我只能开业这么多。
阳光新业地产股份有限公司副总裁吴尧称，基本上如果一个成功的商业地产人才，一般来讲的话，我们需要有三个项目的历练才是最基本的一个过程。