过剩与泡沫造成成都商业地产出现严重困局

 导读：过剩与泡沫造成成都商业地产出现严重困局。

    在经过2012年的爆发性增长之后，如今有关成都商业地产的争论，便一直聚焦于“过剩”和“泡沫”这两大话题，本次论坛更是将其作为了话题讨论的重头戏之一。

    四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，成都商业地产泡沫是肯定存在的，盈利模式上的产权分割和租金过度消费，这种模式造成了泡沫存在的基础；而对经营方式的规划滞后，如目前成都99%的商业地产经营模式是通过依托主力店来带动商场氛围，又造成了模式的千篇一律。两相结合，泡沫由此产生。

    持同样看法的还有中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌和成都天来策略机构总经理张帆。顾云昌认为商业地产目前面临的困境，一个是泡沫化的问题；另一个是大量房企进入商业地产领域，由于缺乏经验和市场、并且对市场的认识不足，造成了同质化的问题；最后就是网购带来的商业地产被边缘化问题。这三点需要引起投资者和商业地产的高度关注。张帆则特别提出了目前商业地产行业普遍缺乏从事开发和后期经营人才的瓶颈，而人才稀缺也是造成上述问题的根源之一。

    与之相对的是与会嘉宾中另有一派观点，成都青羊建设发展有限公司总经理潘继谦就表示，不同的城市有各自不同的需求特点，成都的商业地产其实只是一个结构性过剩，而不是总量过剩，相关规划应更多从对空间的合理性，从缩短交通链条方面考虑。易居中国执行总裁丁祖昱也认为，成都的商业地产问题，在全国都有出现，“一个问题，如果用市场解决那就不是问题了。如果今天能够让市场慢慢解决商业地产的问题或者是房地产本身的问题，实际上是未来的一条出路。但是目前造成市场问题的，其实是由行政规划所带来的，而这种行政规划是不会退出市场的，所以市场问题往往不能用市场来解决，这才是造成困境的核心所在。”

    商业地产脱困之道：认准目标，早备“冬衣”

    综合而论，无论泡沫是暂时性的还是长期性的，成都商业地产存有泡沫已是不争之事实。那么，解决之道应当怎样选择？众多项目又该如何杀出重围？

    锐理数据品牌营销中心总经理郭洁认为，开发商必须走上专业化之路，“整个行业的专业化的路我们看到了，而且很多开发企业也在做这方面的工作，死掉一批是正常的，活下来的这些将来都会成王。商业地产的成功需要时间与空间，二十年、三十年，总有一天将会全部消化完。”

    除去专业化，对开发商提出的另一个要求则是认清自己做项目的初衷。冉立春表示，如果项目要活下来，开发商应当建立起信心，找准自己的定位，并将它坚持下来。

    而成都华贸集团总裁崔泮为与张帆的观点则更为务实，他们均认为资金将在项目发展之路上，起到举足轻重的地位。崔泮为表示，开发商必须把钱准备够，如果我们已经在预计困难了，遇到困难手里没有钱绝对会死掉，第一资金准备充分，不能有问题。第二个就是专业化，必须建设一个强大资源整合能力和运营能力，只有这样的话才有可能在纷繁复杂的竞争中脱颖而出。

    “商业地产应该注意五个‘态’：形态、业态、动态、生态和常态，分别对应了商业地产的外形与空间设计、招商、交通、绿色环保和经营管理。为了让商业地产可以发挥自己的正能量，则应当提倡理性化、差异化和专业化。”顾云昌称。

    未来走势：认清区域发展潜力，商业地产仍旧充满机遇

    虽然目前的成都商业地产困难重重，但展望未来，与会嘉宾们多持有“看好”的观点。

    潘继谦表示商业地产机会来自于不平衡，他认为一个区域的发展包含三个平衡：居住、就业、以及娱乐购物，凡是不平衡的地方就包含有机会。他以龙泉为例说明，“龙泉是大工业集群地，作为国家级开发园区，工业发展非常迅猛，主业鲜明，但整体的城市配套无法支撑它的商业需求，区域内的酒店数量和品质与成都主城区相差很远。所以商业地产在这方面应该有很大发展。”

    丁祖昱则指出了对于商业地产项目较有风险的两种区域特征，一种是处于经常变化的新区，虽然这些区域在未来将是重点发展区域，但由于产业尚未到位，人口也未聚集，而土地已经全部出让，这种区域内的商业地产将面临较大的前期风险；另一种属于远郊的项目，虽然土地相对来说比较便宜，但是它的持续效应和人口效应，购买力效应相对比较差，这两种可能都属于商业地产今天来说风险较大的区位。

    中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也表示看好商业地产，“中国未来的商业地产前景很好，无论从消费升级导致的业态变化，更多的商业要出现……所以商业地产对中国房地产而言是一个很大的馅饼，看谁能够吃到这个馅饼，这个馅饼是靠自己努力的” 。