秦虹：看好品牌商业地产未来发展

8月4日，住建部政策研究中心主任秦虹女士先生在出席大时代、新未来暨阳光100芒果城发布会时发表了精彩的演讲，探讨了综合体发展前景等问题.。

    商业投资迅猛发展与城镇化发展关系密切

    2008年，全国房地产开发投资总额是3万亿。到2012年，全国房地产开发投资是7.2万亿。从2008到2012年，整个房地产开发投资增长了一倍多，其中有一个数字值得关注，在3万亿的房地产开发投资里面，用于住宅的开发投资占85%，2.5万亿。到了2008年，房地产开发总投资达到7.2万亿的时候，住宅投资占到5万亿，在整个房地产开发投资里面，在2008年的时候住宅投资占85%，2012年住宅投资占68%。也就是说，经过了最近五六年，现在非住宅投资、商业的投资增长非常的快，特别是很多商业的投资是以商业综合体的形式来呈现。>>>点击查看直播

    对于出现这样变化的原因，秦虹女士分析指出，第一个原因，就是城市越来越大了，大城市越来越多，大城市对多中心发展的一个需要。大家知道什么是综合体，它包含了各种的业态，那么，实际上想一下，当一个城市只有两条街、十几万人的话，其实那就是一个综合体，那么这十几万人的一个城市中心可能有几个百货商场、有几个银行、有几个饭店等等在那里，它就是一个综合体。当一个城市从十几万人、几十万人涨到几百万人，甚至上千万人的时候，它就有无数个综合体组成。所以，当这个城市从小到大的时候，实际上它是由一个综合体变成了多个综合体的过程，每一个综合体都是城市发展多中心的必然趋势。所以，我们看到这几年我们城市综合体越来越多，是因为我们的城市长得越来越快，大城市越来越多。

    消费结构升级促使综合体大步迈进

    此外，秦女士认为，现在消费结构升级，人们生活节奏快，对消费的多元化需求增长迅速有很大的关系。大家看到，随着商业的投资量越来越大，同时出现的情况是原来的百货公司营业额逐年的下降。为什么原来的百货公司营业额逐年下降呢？一个很重要的原因，就是我们的百货公司的业态过于单一，你只能去买东西，你不能实现其他消费，但是，现在人们对消费的追求是多元化的，因为现在富人越来越多了、有钱人越来越多了，对消费的追求欲望也越来越强了，他希望我到这个地方去不仅仅是买东西，还需要吃饭，带小孩的还需要娱乐，然后还想在那会朋友，打打牌、喝喝咖啡，那么还想看一下电影，享受一下人文生活。那么过去的单一业态的百货公司，很难满足现代人生活水平提高、生活节奏升级、收入提高之后在短时间内追求多元化丰富多彩快节奏的这种消费模式的功能，所以我们看百货现在是不行了，但是商业越来越发达。当然，现在的商业受到了越来越多电商的冲击，我认为未来的商业，两类商业最有潜力，支撑电商的物流商业是有前景的，第二类就是以综合体为代表的社区综合体是最有发展潜力的。

    同时，这也是城市产业结构调整的一个必然结果。大家知道，过去的城市都是生产型城市，但是现在的大城市的产业结构在调整、在加快，也就是说服务业在快速的发展，比如说北京，北京整个GDP的贡献，服务业已经占到76%，也就是说在北京大量的就业人口不是到工厂里去上班，而是到办公室、商场去上班，因为他现在的发展主要是服务业，而不是工业。那么，在这样一个产业结构调整的情况下，带来的是什么需求？一定是商业服务业的需求、写字楼办公室的需求，这种需求必然带来我们供给的一个广阔前景。

    最后，秦女士指出，目前盖了这么多商业，办公也好、商场也好，它总要有一个市场，卖给谁、谁需要、谁来买，这是一个很现实的问题。如果退回五年前，我们认为我们的市场恐怕还空间有限，但今天却不然了，因为我们今天面临着众多的成熟的投资人，也就是换句话说，现在的有钱人越来越多了，有富余的钱越来越多了。过去，投资人投资房地产的时候主要是投资买住宅。但是，现在国家在大城市里面对买住宅这种行为，在政策上是不给予支持的，无论是限购还是限贷都不支持你多买住宅。那么在这种情况下，现在一部分投资就转移到了商业地产。那么商业地产的投资，是这些成熟的投资人资产配置的一个重要一环，因为一个有钱人他消费用不完的时候，他的投资一定要配置在实物性的一些资产、房地产的一些资产，以及其他的一些投资领域，那么商业地产就成为这些高收入人群他们资产配置的重要一环，所以这就出现了今天这种情况，出现了大量的新增投资，市场销售还是相对比较好。

    大家都看好综合体这样的发展前景，大量的投资人在未来我认为一定面临着优胜劣汰的竞争过程，那么对我们投资人来说，我们就必须擦亮眼睛做好选择，选择好的商业地产，秦虹女士认为，好的商业地产在未来的发展还是非常有前景的。