解读:商业地产“高空置率”的普遍现象

导读：解读:商业地产“高空置率”的普遍现象。

就政府部门而言，要务实制止散售造成的空置现象，相关政府部门应尽快出台相关规章，限制商铺的分散销售行为。上海市政府已在2004年年初公布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》来限制商场式产权商铺的销售。

网络零售的快速发展，给实体零售业带来了极大的冲击。网购业务已成为传统百货新的利润增长点，但目前绝大多数的百货电商化的探索都是亏损的，租赁式的商业地产模式也使得百货业很难嫁接电商，这也让百货业的电商化之路变得摇摆。

随着“新国五条”的出台以及“限购”与“限贷”楼市调控大潮的到来，商业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商的青睐，商业地产泡沫急剧膨胀。

一、商业地产各业态急剧膨胀，人均商业面积“相对过剩”

写字楼方面：从库存量看，截止到2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3400万平方米。在未来3年内，未来供应量将有望超过5800万平方米。从空置率看，截止到2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。

零售商铺方面：从库存量看，截止到2013年上半年，20大城市零售物业总存量超过5600万平方米，从空置率看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几城市购物中心空置率高达15-20%。

商业综合体方面：城市综合体因其能够带动投资、刺激消费、地标形象等属性，受到国内各大城市政府和投资者的青睐，“造城运动”正在全国展开。目前，在建中的综合体规模是建成的4倍，规划中综合体的规模又是在建的4倍。2013年—2015年，城市综合体新增数量以50%—100%速度递增。

人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。

二、商业地产“高空置率”现象解读

1.住宅地产转战商业地产，供应量超出需求

随着国家对住宅房地产市场宏观调控的不断加码及新型城镇化的推进，商业地产供应量不断增加。但商业地产的另一面，则是消费增长乏力。2013年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业以商业物业的需求缩减，消费力不足。

2.不合乎用家需求的商业物业进入市场

一方面，开发商或投资者多求大求全，讲究规模效应，商业地产开发呈现体量趋大，以及向城市近郊扩散以及二三线城市快速扩散的特点。另一方面，诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，在设计时未能做出针对性预留，导致后期招商难以成功而造成空置现象。

3. 分割产权销售造成经营失败

诸多开发商为快速回收投资而采取划割商铺销售的方式操作，但销售后将会造成业主众多且过于分散，使得项目整体难以实现统一的经营规划，在各自为营的情形下也无法建立自身的竞争优势，最终往往会致经营失败，因此形成空置。

4. 电商增长挤压实体零售业空间

5.政府控制不当及商铺投资者的不理性行为亦是间接原

就政府层面而言，目前多地政府缺乏对当地商业功能区域分布规划，也未对城市商业总量进行限定，从而导致总量过大及错位的商业功能定位而造成的空置现象。就投资者而言，目前商铺投资者大部分还是不够理性，并且地产商以强大的资金实力为背景，掌握了更多的话语权，便投资者没有更多可了解商铺投资真象的信息，便投资行为变得更为肓目，由此造成了商铺分散销售，大量商铺的产权分散的现象，对统一控制经营形成了障碍，使得经营难以成功，因而形成空置。

三、商业地产“高空置率”的理性思考

新华·卓尔指数研究员雷华认为：综观我国商业地产市场，购物中心空置率居高不下、经营风险增加既有由于新交付物业未投入使用而形成的“新增型空置”，也有曾有过运营历史，因故而停业而造成的“经营性空置”。另外，政府控制不当及商铺投资者的不理性行为亦是造成空置率的间接原因。因此，要实现商业地产的良性发展，应从以下几方面着手：

就开发商或投资者而言，在开发招商环节，应对项目的可行性及可发展规模进行理性分析。以对项目进行合理定位及具体业态布局，并按照需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模。在销售及经营环节，目前我国多数商业地产还属于散售时代，项目散售有利于快速回拢资金，但是也应看到散售对形成整体优势造成的不利影响。商业地产到底持有好还是散售好，目前没有统一的答案，这就需要投资者针对不同商业模式选择合适的销售方式。