京商业地产掀投资热潮
当购房人购买商业地产时，实际上，开发商已将随之而来的招租、后期运营等风险双手奉上，完全转嫁了自持的潜在危机。请别忘记，商业地产的产权仅有40年，如果经营不畅，这将会是投资人的一块烫手“山芋”。
近日，仲量联行发布《全球资本流动》报告显示，全球商业房地产直接投资在2013年一季度创新高，实现了自2008年以来的最高全球交易额。而中国内地，投资商业房地产的资本已显著增加，取得了36亿美元的投资交易量，环比上升62%。
实际上，新国五条使得住宅限购、限贷等调控持续收紧，进一步刺激商业地产投资需求。而随着实体经济回暖、通货膨胀等现象的出现，商业地产成为投资者关注的焦点。
有关数据显示，2013年5月，北京商铺市场上现房商铺成交18370.91平米，环比增加2319.14平米。成交均价首次超过了3万元，为33023元/平米，环比上涨22.83%。从这一系列的数据可以看出，在投资渠道收窄的情况下，北京已迎来商铺投资时代。
开盘日光
购房者抢断商铺
近期，住宅市场的回暖已成为不争的事实，而商业地产似乎也迎来了自己的火热。记者通过对北京及周边地区在售商业地产楼盘进行走访，发现商业地产热已遍布京城内外，不少投资者趋之若鹜。
“价格肯定便宜，十几万到几十万元不等，赶紧选一套吧，再不选，就没了！现在有的购买者一买就是几十套的投资，绝不会亏。”在河北省香河县某售楼处销售人员对记者这样表示。
这绝不是销售的夸夸其谈。在前不久，燕郊大型商业综合体项目天洋城4代刚刚加推600多套房源，就再次出现千人抢购的局面，开盘“日光”。而一位参加当时购买的刘女士告诉记者，她本想买套住宅投资，来商业项目只是看看，却被售楼处现场抢购商铺的气氛感染，当场也下订了一套。“像我这样临时决定购买的绝非少数，而一次性决定购买多套房的也大有人在。”
政策真空区 商业地产也“疯狂”
对于商业地产的“疯狂”，这绝非个案。在楼市调控政策的重压下，商业地产成功“躲避”限购政策，掀起了一轮平民投资热潮。
上周末，位于大兴生物医药基地板块的龙湖时代天街集中推出了一批可以做餐饮的商铺，记者在开盘现场看到，经过不到一个月的蓄客，近两百余购房者将售楼处围了个水泄不通，其中不乏时代天街的老业主。
李先生和家人就是其中之一。据李先生介绍，他两年前买了龙湖时代天街的住宅项目，两年间，眼见房产不断升值，李先生是又高兴又着急：高兴的是，自己的眼光确实不错，着急的是，限购之下，即使眼光再好，也买不到住宅了。就在这时候，时代天街的商铺“从天而降”。“这简直就是及时雨啊！在现在的市场环境下，商铺肯定比住宅还能涨。”李先生兴奋地说。
据记者了解，当天认购50套，成交金额超过3亿元。时代天街将继续加推100-300平的商铺产品，价格3.8万-8万/平不等，总价600万-1000万/套左右。
无独有偶，距离龙湖时代天街不远的联港幸福湾此时也进入商铺的集中推盘期。记者从该项目获悉，上市以来销售情况也比较乐观。
事实上，最近几年，新建商品房都相当重视商业配套，除了借助项目周边商场、金融设施之外，更加重要的是增加楼盘自身的商业配套。而眼下，这些新建商品房的商铺集中进入推盘期。
临近地铁商铺最受中小投资者欢迎
而对于此，业界专家表示担忧。“商业地产投资风险很大，投资者需理性。商业地产投资回报率周期不固定，不像住宅价格差不多。应该多关注具体情况，什么样的回报率，市场情况如何。要仔细衡量地域，把控研究市场。” 豪尔斯地产董事长李小宁如是说。
从目前市场看，最受欢迎的商业项目无疑是成熟商圈的项目，如保利望京苑和望京SOHO等，但因为单价贵、面积大，投入成本太高，中小投资者只能望而却步。其次是临近地铁的商业项目，尤其是小面积、低总价的商铺最受欢迎。
据龙湖时代天街销售负责人介绍，该项目预计开盘的消息刚出去一周，就已经有上百人前来登记。“投资者最看重的就是地铁和投入成本。我们的项目紧邻4号线，目前在售的商铺面积在70-200平米，可选择的总价也非常灵活，首付300万起即可享受天街最核心的商街。其次，投资者看重的就是统一招商、统一运营、统一管理、统一推广，投资风险低。”
第一太平戴维斯商铺部高级经理罗俊崴表示，中小投资者投资商铺，一定要注意项目的运营管理。“运营管理好了，项目才能有持续性的发展，三五年后，租金有一个越级式的回报。但是如果商业运营管理不好的话，五年以后可能就涨3%-5%甚至更低，因为整体的水平跟不上来。”罗俊崴说。
热度上升 商业地产逆袭全国
“从今年上半年的情况看，不仅北京，全国很多城市的商业地产热度都在上升”，汇博行机构董事长潘好龙告诉记者，“目前我们在河北、山西、陕西、内蒙古等城市都有代理的商业地产项目，整体销售都非常不错”。
据其分析，商铺销售增温与住宅去投资化的调控和民间投资渠道狭窄密切相关。在通货膨胀的压力下，人民币购买力持续下降，如何投资成为诸多资金的难题。住宅投资严格受到调控，股市低迷不振，黄金连连下跌，同属于不动产的商业地产就成为不少投资人的首选。
据《成都商报》报道，在刚刚过去的周末，蓝光商铺六盘齐发，中海、恒大均推出了商铺，获得热销，而新南中心地铁商铺则号称销售4个多亿。而这仅仅是六月的一个小小缩影。继财富论坛节点写字楼多点开花、高端大平层借财富之势进入阶段性旺销后，开发商抓紧时间做推广，抢占这一轮节点，不约而同地开始推商铺，推写字楼，商业之战愈演愈烈，成为6月成都楼市最主流的浪潮。
警惕“燕郊商业过度” 商铺置业需理性
实际上，商业地产在此时出现火热，从供求关系上可以印证。而对于投资，却需要购买者理性对待。
从需求方面看，首先，现阶段调控主要针对投资过热、上涨过快的住宅地产，商业地产尚未被波及；其次，近年来，金融通货膨胀，不少人士认为将钱存入银行会贬值，故放眼于不受调控政策影响的商业地产进行投资。
而对于供应方来讲，一些地方商业地产用地、工业用地的管理则相对宽松，开发商的拿地成本也较低，利润空间增大。当然，既然商业地产的土地出让成本较低，那么“薄利多销”就变成了商业地产土地增收的“秘诀”。另外，多物业分割的“散售”也使得开发商加重了商业地产自持所带来的危机，从而使其更愿意出售。
但无论从供求哪方来看，商业地产投资绝不是顺风顺水，仍存在危机。
以上文提及的燕郊商业为例。近期，有消息称，总建筑面积近180万平米的“世界最大商业中心”即将落户河北省三河市燕郊镇。理由为，河北燕郊因为紧邻北京，房价便宜，以至于许多在京无力置业者选择了燕郊，使这里的人口从3万人暴增到40万人，购买力充足。
实际上，在过去的短短三年时间里，燕郊的商业配套设施已发展到总体面积超过了200多万平米，这个数字意味着燕郊目前的人均商业面积至少已经超过了5平米，而发达国家人均商业面积的“泡沫”警戒线为1.2平米。试想一下，需求方购买后，商业地产的保值和升值空间能有多大？
另一方面，现阶段，越来越多的投资人去购买分散销售的项目，而作为自持的商业地产并不像供应方鼓吹的那样前途似锦。房地产企业总经理曾经向记者这样表示，“有不少的开发商以营销为目的，不管后期运营，不管后期业态规划，拿出最拿手的营销手段，能卖8万就卖8万，能卖10万就卖10万，不跟后期经营挂钩，不跟投资者盈利挂钩，把投资者都套住了，有不少这样的例子。”
当购房人购买商业地产时，实际上，开发商已将随之而来的招租、后期运营等风险双手奉上，完全转嫁了自持的潜在危机。请别忘记，商业地产的产权仅有40年，如果经营不畅，这将会是投资人的一块烫手“山芋”。
其实，投资商业地产不妨逆向思维，假如是您开公司、做买卖，会跑到几十公里以外的郊区租房子么？