商业地产窘境：中国最大皮革集散地上演“空城计”

                      浙江桐乡世贸中心

一边是严厉地产调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是以房企和地方政府为主要推手的商业地产的四处开花。

近几年来，基于住宅市场限购，很多住宅开发商转战商业地产，还有一些原本从事其他行业，如钢铁、服装的企业也开始进入商业地产领域。不过，随着商业地产项目的日益增加，上海、北京、杭州等城市开始上演“空城计”，商业地产面临“空城”困局。

国家统计局有关数据显示，去年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积达到42万平方米，同比增长133%，全年平均空置率达8.4%，商业地产的空置率警戒值在6%左右。

除北京外，杭州也出现 “空城”引人关注。据了解，浙江桐乡多座专业市场，不少店铺门紧锁、残破的装潢、商铺柜台上已满是灰尘……使得市场颇为“凄惨”。

对于这个商业地产“空城”的典型案例，上海良玉投资公司总经理郭玉良指出根本原因，供应过度。

新浪乐居了解到，如在桐乡市客运中心四周，除了桐乡中国鞋业皮革城，还分布着桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城等多家专业市场，这些市场面积少则一万平方米，多则十万平方米。

而桐乡市世贸中心与桐乡中国鞋业皮革城相邻，同样主营鞋类、箱包以及其皮革制品，而且规模更大，对外称打造 “世界皮革直营航母”、“中国最大的皮革集散地”。

“地方比较大，但是似乎人流量不是很大。”这是一网友在大众点评网上对桐乡世贸中心的感受。

“周边建起这么多市场，有些市场定位相同，都是皮革、鞋业，这个市场被挤倒了。”尽管不是专业人士，桐乡中国鞋业皮革城的一名巡逻保安人员也犀利的指出原因。

据了解，由于人流稀少，市场冷清，桐乡世贸中心等市场的不少商户已开始陆续出售、转租商铺。

“桐乡那里遍地开花的商业城都是独立的商城，是因为缺乏住宅居民的依托，所以一般不会是百货公司或者是大卖场为核心的形式。”零晨房产策划咨询经理张佳浩表示，这类独立的商城往往是寻找一种“产业”做流转批发型行业，但由于各地方的优势产业寥寥，不是每个地方都有一个具有特色的产业或者有成本优势的产业。“即便是有一、两个特色产业，其总贸易量也未必足以支撑巨大的商贸体量。”

实际上，类如桐乡世贸中心的“空城”还有许多。英国《金融时报》引用调查数据称，2012年中国大城市购物中心整体空置率上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%；一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。然而，针对商业地产开发投资却源源不断地增加。

阳光新业助理总裁李睿认为，目前商业地产暴露出来的主要问题是同质化竞争、人才匮乏、运营管理不足以及由规划不周导致的城市交通压力、环境污染并有可能导致项目空置。“商业地产是远比住宅专业化程度更高的产品，现在这一细分市场已经逐渐有矛盾显现出来了。而如果照这一趋势发展下去，新增综合体项目的问题将在未来2~3年集中爆发，甚至呈几何状爆发。”