红星美凯龙盲目跟风商业地产风险凸显

在国内房地产开发商为躲避住宅市场调控而纷纷进军商业地产之时，亦有越来越多来自非地产行业的企业开始选择进军商业地产。

近日，家居行业巨头红星美凯龙正式宣布全面进军商业领域，按照规划，红星地产将在未来八年内进驻全国60座城市，开发运营100个城市综合体项目。未来在商业领域的投资额将会达到1000亿元。

模仿万达是否可行？

中国经济时报记者近期走访红星美凯龙多个商场发现，迫于行业上游房地产市场的成交下滑，无论是工作日还是周末，跟普通的家居建材城相比，红星美凯龙的客流量一直偏少，偌大的商场显得十分冷清。

从近两年红星美凯龙频传关店的消息可以看出，或许是老本行家居业务的萎缩，才让红星美凯龙急于寻找新的赢利点从而转向商业地产。

红星美凯龙房地产有限公司总裁谌俊宇对外界表示，红星渴望实现商业地产订单制造和产业链整合，在提升企业效益的同时，也为商业合作伙伴节省项目开发周期和运行成本。

红星美凯龙的这一转变像极了已被公众所熟知的万达集团目前的经营模式。红星地产总裁谌俊宇也坦言，“红星商业的模式和万达模式基本一样”。

在商业地产领域，万达集团无疑是最成功的，但后来跟风者众，并非所有的企业都能像万达一样成功，失败的案例也有不少。

从目前公布的消息来看，红星美凯龙进军商业地产最倚重的就是类似万达一样的模式。谌俊宇透露，红星的拿地成本较低，企业进驻一个城市时，将一个原来并不繁华的区域，变为一个消费主力地段。通过销售部分的升值利润，加上经营的正常盈利以及银行贷款，这三个部分资金就能够让开发和自持维持在良性的状态。

5月6日，一位商业地产人士在接受中国经济时报记者采访时表示，万达资金实力雄厚，在商业地产领域开发经验丰富，投资和开发规模都非常巨大，开发成功率高，不容易成为烂尾工程，后期社会效益较大。这些因素使得万达很容易受到地方政府的欢迎，并使得万达也很容易低价取得优质土地从而有效控制开发成本。跟万达相比，红星美凯龙显然并不具备这样的实力和优势。

“万达的确有能力将一个城市原本并不繁华的区域变成新的城市中心和消费主力地段，但红星美凯龙就不一定有这个能力。”该人士对本报记者表示，从红星美凯龙北京已开业的几个商场的情况来看，鉴于其客群的单一性，红星商场对人流的集聚和吸引能力非常有限。另外，商业地产持有成本非常高，对开发商的资金要求非常高，红星是否有这个能力持有物业尚待观察。加上地方政府对其实力的信任度问题，红星选择低价拿地开发的模式前景并不看好。

资金链难支撑大体量开发

近年来，红星美凯龙频频曝出资金链紧张的传闻。今年初，其又出现在证监会IPO待审企业名单中，但在上市前夕，红星美凯龙又疯狂融资导致负债率高企。

同时，商业地产回款周期长、持有成本高的特点决定了开发商必须要有极强的资金实力和融资造血能力。那么，红星美凯龙真的准备好了吗？

5月6日，中国经济时报记者多次致电红星美凯龙副总裁、京沪西南区总经理王伟，但其手机则一直处于关机状态。随后本报记者又数次致电红星美凯龙上海总部，但对方电话也一直无人接听。

不过，从目前红星美凯龙已公布的各项重要财务数据来看，其财务状况并不理想，公开资料显示，2009年末到2012年3月末，红星美凯龙资产负债率分别为85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，负债主要由长期借款、其他应付款、其他非流动负债、预收款项等科目构成，其中长期借款占比最高。

截至2012年3月末，包括短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债等在内的各项有息债务合计已达到104.60亿元，相当于公司同期净资产的164.15%。

同时，2009年末至2012年3月末公司的其他应付款分别为19.97亿元、34.81亿元、28.38亿元和27.61亿元，占当期流动负债比例在35%—55%。

业内人士透露，由于红星美凯龙近几年的快速扩张，其资金链目前已相当紧张。与大部分家居企业不同，红星美凯龙的快速扩张主要是通过大量抵押贷款来维持业绩，而这大量抵押贷款则主要是用作持续的圈地，然后抵押土地再去买地。红星美凯龙进军商业地产是否会延续圈地的作风，市场仍拭目以待。

除自身资金实力不足外，从大环境来说，红星美凯龙也没赶上好时机。

在众多企业已经在商业地产领域大赚数笔，行业泡沫化已经显现之后，红星美凯龙又盲目跟风进军这一陌生领域，似乎有些为时稍晚。

在兰德咨询总裁宋延庆看来，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

阳光新业副总裁吴尧表示，很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3—5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。