世邦魏理仕看空二线写字楼 消化期长达27年

“天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，其未来70%(超过370万平方米)的新增供应来自于滨海新区，包括响螺湾和于家堡。 ”世邦魏理仕研究部中国区主管、特许金融分析师陈仲伟在昨日的活动上如此表示。

4月25日，世邦魏理仕在广州发布《中国办公楼实情调查》，以14个主要一二线城市的数据为样本，介绍未来4年写字楼的供需情况。

政府引导与过度开发

据世邦魏理仕研究部的统计数据显示，截止至2012年底，在北上广深以及杭州、天津、沈阳、成都、重庆等14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量约为5000万平方米，其中900万平方米已于过去两年内完工。

而在未来四年，如果所有项目如期交付，这14个城市的写字楼总量将达到4080万平方米，较2012年增长80%。而在此之中，天津、沈阳以及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

从近两年的表现来看，上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应，但二线城市已表现出供大于求的迹象，其写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。

世邦魏理仕认为，目前二线城市的写字楼市场平均空置率徘徊在20%左右，同时在建项目以及新增供应又在不断增加。因此预计一些二线城市的写字楼市场在未来几年将面临巨大压力。

“与此同时，新中央商务区项目则面临更大的压力。”陈仲伟进一步表示，由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，不少地方政府想借新的中央商务区来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，因而往往会从决策的层面大力引导，这就导致了二线城市存在过度开发的问题。

“也就是说，尽管新的中央商务区发展迅速，但是市场需求却远未跟上。比如成都的天府新区、天津滨海新区等等，发展太多，风险太大。”

据预测，在2013-2016年之间，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区写字楼将占到各自城市未来总供应的30%-70%。而天津滨海新区供应占比则高达72.9%。

“毫无疑问，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随之逐步上涨，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内完全得到释放。”陈仲伟强调称，所有的二线城市其实并不具备北京、上海浦东这样的强大需求，毕竟这两者才是中国的政治、经济及金融中心。

27年吸纳期与70%延误率

而在供求风险方面，世邦魏理仕还根据所需吸纳期的长短对上述14个城市进行了分级。其中，北京将在未来四年间继续保持供应不足的状态，若以100%出租率来消化存量，该地所需吸纳期为3.16年；广州、杭州以及上海则处于供求平衡，重庆、沈阳以及天津供大于求的风险偏高。

以天津为例，如果以100%出租率水平消化存量，则所需吸纳期为60.32年，若以80%的出租率消化，则需48.26年。

不过，值得注意的是，由于中国房地产建设项目延误的现象相当普遍，未来供应造成的压力可能比预期的要小。

世邦魏理仕援引2009-2012年每年年初的预期新增写字楼供应，以及每年年底录得的实际新增供应之间的比较数据指出，每年实际新增供应平均比预期低45%。

“2009年，由于总体开工量较少，延误率只有30%左右，而在2012年，这一比率却高达54%。”

对于工程延期率出现上升，陈仲伟表示，主要原因有三个：开发商为避开供应高峰有意推迟工程进度；业主因资金紧缺而导致工程延期；另外，也可能是因为政府许可证发放延期而被迫推迟入市。

“一个不可忽视的问题是，在所需吸纳期越长的城市，开发项目出现工程延误并推迟入市的可能性就越大，而反之亦然。”陈仲伟续称，大部份二线城市由于没有强劲的需求支撑，而新增供应又源源不断，因而延误率也比较高，过去四年达到52%。

“而在天津和沈阳这两个未来供应压力最大的城市，过去四年的平均延误率更是高达70%以上，即便如此，天津以80%出租率水平消化存量所需吸纳期也长达26.54年。”陈如此补充称。