杭州：90方房源成两年调控期最大赢家
杭州版新国五条地方细则的出台，似乎并没有太多影响4月杭州楼市的开盘大潮。上周，杭州共有13个楼盘推盘，其中光周末就有11个盘新推房源。而这其中，一批针对刚需客户的90平方米小户型房源，最受市场关注，各个楼盘售楼处反馈的信息，小户型依旧是最受宠的一类房源。
其实，刚需小户型唱主角的这种状况，从去年开始已经非常明显。而经过一年多的快速消化，有购房者发现，目前小户型的供应量有趋少之势，甚至有部分楼盘的小户型价格与大户型出现了倒挂现象。
那么，杭州楼市的小户型供应，真的如想象中那么稀缺吗？
A
4月新开盘
卖得最好的
还是小户型
杭州新国五条地方细则出台后的首周，杭州仅有3个楼盘开盘，似乎让人感觉到了行情的戛然而止，不过显然，这一周的行情并不能代表市场的走势。上个周末，杭州11个楼盘的密集面市，就是明证，而小户型无疑是其中最为活跃的元素。
在城东新城，万科草庄西岸加推绝版90平方米精装修三房，销售近9成；在丁桥，昆湖玺之湾推出了最后一批5号楼的小户型房源，吸引了不少刚需购房者，当天去化7成；在下沙金沙湖板块，和达御观邸推出了89平方米的跃层房源，因为赠送面积比较多，也深受市场追捧。
此外，崇贤镇的中和北宸府推出了一批87-117平方米的中小户型，仅7198元/平方米的起价和70多万元的总价，使得不少刚需购房者趋之若鹜，小户型基本售罄。而老余杭的大华海派风范上周六也加推了136套小户型房源，根据售楼处消息，已经基本售罄。
根据杭州市透明售房网数据统计，4月以来杭州主城区拿出预售证的房源为1506套，其中90平方米以下小户型为990套，占到65.7%，碧桂园、万科草庄、田园牧歌等基本都是小户型。很明显，地方细则出台后，90平方米以下小户型，供求两旺。一方面，开发商愿意推，另一方面，购房者喜欢买。“政策虽然不断在出台，但有一点是明确的，那就是首次刚需购房还是受保护的，这也是小户型销售并没有受到太大影响的原因。”一位开发商如是表示。
B
两年调控期
90方房源
一路高歌
其实，小户型大行其道的现象，并不局限于4月份。刚刚过去的一季度，杭州主城区共成交商品房11288套，创近七年之最。其中1、2、3月成交量分别达到4635套、1902套和4751套，均为近四年同比新高。而这其中，以90平方米小户型为主的刚需房源，依旧最为吃香。比如下沙的碧桂园与城东新城的金色黎明，一季度成交量都接近600套，一推盘就售罄的态势，让人吃惊。
当然，如果要算小户型在楼市最为“风光”的时期，那还要数2012年。根据透明售房网统计，2012年新建商品住宅各面积类型中，80-90平方米成交套数占比54%，刚性需求成为市场成交的主导力量；改善型需求主要集中在120-144平方米面积范围，占比18%；180平方米以上的豪华户型仅占成交比例的6%。寰宇天下、自在城、滟澜山、东郡国际、金色黎明、半岛国际、曙光之城、钱塘帝景、昆仑天籁等销售套数10强榜楼盘，都卖出了大量的小户型房源。
而2013年，这些曾经热力四射的热门楼盘，很多都已经没有小户型可售。如去年的成交冠军中海寰宇天下，最后一批90平方米以下户型，都已经推出，龙湖滟澜山今年上半年都没有公寓楼盘可售，并且接下来也以大户型为主。此外，东郡国际、昆仑天籁等楼盘也都存在同样的状况。热门楼盘小户型供应量趋少，似乎更容易给购房者这样的印象，那就是接下来小户型房源将面临稀缺。
C
土地出让少
供应量能否跟上
要看下半年
而近两年来，总体土地出让量偏少的事实，似乎也在另一个角度佐证接下来小户型供应量稀缺的猜测。
数据统计，2011年杭州主城区的土地成交规模，在最近5年里排名倒数第一。当时，被称为史上最严厉调控的“新国八条”出台，让土地市场一片沉寂，全年主城区一共成交56宗土地，成交面积2205亩，尚不及金融危机爆发的2008年(2411亩)。这些土地可建面积约392万平方米，其中住宅约189万平方米。
到了2012年，情况有所改变。杭州主城区共出让土地77宗，总出让面积约3033亩，总可建建筑面积约517万平方米，其中住宅约258万平方米，成交总额约424.76亿元，较2011年全年的卖地总额316.7亿元大幅增长了34%。不过3033亩的出让体量，在近5年里也只能排在第三名。
值得关注的是这些出让土地的供应结构。如2012年，主城区出让的27宗住宅中，楼面地价在12000元/平方米以下的地块，占到了22宗，即81%，这说明在接下来的新增供应量中，售价在1.5万-2万元/平方米左右、户型定位各方面比较平民化的房源会比较充裕，竞争也会比较激烈。
当然，2012年密集出让的地块，基本上集中在下半年。这些地块上大量楼盘的上市时间，应该会在今年下半年以后，而今年上半年，确实会有部分区域出现小户型“房荒”的现象。
D
区域不均衡
房价走势取决于
供求平衡
对于小户型的市场走向，汉嘉地产副总经理陈焕春认为，之所以大家会出现小户型紧缺的感觉，是因为之前两年因为调控，大量改善型、投资型需求被拒之门外，开发商只能推出刚需客最喜欢的房源，而90平方米以下的小户型是最好的“杀手锏”。随着这些小户型房源的快速销售，许多楼盘目前只剩下了大户型，这就使得市场上出现大户型扎堆、而小户型所占比例有所下滑的现象。但她认为，这种现象是暂时的、也是不均衡的。
“有些区域可能会有些稀缺，比如下沙，之前是小户型扎堆的地方，今年总体供应量本来就有下滑，显得小户型也变少了。但是，去年余杭成交了大量刚需地块，那个板块的小户型就不稀缺，只是市场关注度不是很高。”
她认为，从时间上来说，因为2012年的项目很多要到今年下半年才上市，所以下半年小户型也不会稀缺，购房者不需要担心。另外，她觉得值得关注的一点是，因为开发商觉得90平方米以下小户型比较好卖，所以在一些之前并不会做很多小户型的高端地块里，会多规划一些小户型。比如中海在西溪华府项目里，就设置了很多“精工90”产品。
不过，小户型的短时间内稀缺，已经对市场产生了一些影响，因为相对于大户型来说，小户型的涨价冲动更大。协安房产营销总监胡军辉认为，购房供需比失衡，对小户型的促进较大，目前甚至已经出现小户型、大户型价格倒挂现象。“之前小户型只是边角料，但现在有些中间套的小户型单价，甚至超过了边套大户型。因为小户型面积小，单价即使高一些，也比大户型总价要低一些，更能满足刚需购房者的需求。”他说。
正因为如此，小户型价格贵于大户型的现象非常明显。如九堡德信泊林印象目前在售的还有137平方米左右的跃层和90平方米左右的平层边套，虽然跃层赠送面积比较大，但因为小户型比较少，所以后者比前者的价格要高上1000-2000元/平方米。而协安紫郡、晨光国际等楼盘的大小户型，也已经出现了价格倒挂的现象。