商业地产领袖对话：开启商业地产2.0时代

王填(全国人大代表、步步高商业连锁股份有限公司董事长)：传统商业和电子商务都是交易的平台，未来“你中有我，我中有你”。其实两者都在思考，怎样以更低的成本，更好的服务向消费者提供交易的平台。
近年来，开发商纷纷拓展在商业地产领域的版图，商业地产获得了大跃进式的发展，业内开始质疑商业地产是否已出现泡沫。同质化成为一些三四线城市商业地产项目的风险所在，与此同时，传统的商业业态还要面对发展迅猛的电子商务的冲击。

在“中国商业地产行业发展论坛2013年年会”上，与会专家认为，商业地产开发商、品牌零售商及传统商业销售渠道，都需要进一步升级，应防止同质化带来的泡沫，并将电子商务整合为传统商业可用的渠道，真正开启商业地产的2.0时代。

存在结构性泡沫

近年来，一些三四线城市在商业地产上高歌猛进，使得这些城市商业地产供应过剩，与会专家将之归结为区域性泡沫。而进驻商业地产的业态及品牌的同质化，又使商业地产出现结构性泡沫。与会专家认为，商业地产整体上难言泡沫，但结构性泡沫与区域性泡沫的确存在。

刘晓光[微博](北京首都创业集团有限公司党委书记、董事长)：不能笼统地说有没有泡沫，对商业地产来说，可以从内容和结构两个方面来考察。如果内容过于同质，大量复制，肯定会出现泡沫，这种情况存在于某些区域。

骆伟汉(凯德商用中国首席执行官)：我认为泡沫还没有形成。如果看购物中心的人均面积，中国大概只有1.2，这是三年前一家国际机构报告中的数据。在购物中心比较发达的国家，比如美国，人均面积是2.3。商业地产的发展有一定周期，与经济发展和消费需求相关。在一定的时间段，商业地产可能会出现供大于求，但是这个时间段迟早会过去。

荀振英(广州百货企业集团有限公司董事长)：泡沫的概念是“一捅就会破”，我认为现在还没有到这样的程度，不会出现在一个外力或危机的影响下，国内商业地产马上出现大面积倒闭的可能性。目前很多商业地产项目布局不合理，经营模式同质化，应该引起关注，在商业地产形成规模之后，上述模式会出现比较大的风险。

焦青(北京中坤投资集团有限公司总裁)：整体而言，商业地产没有太大问题，但是，存在区域化泡沫和结构化泡沫。区域化泡沫可能更多地存在于二三线城市，一线城市并不存在泡沫。结构化泡沫的存在是基于商业地产的模式，将商业全部散售的模式容易造成泡沫。此外，不分地域一哄而上，忽略消费人群的特点，必然会导致泡沫化。

王敬(九洲远景商业管理机构董事长)：目前商业地产不是有泡沫，而是失衡，即商业地产设施与商业发展不平衡。零售行业的增长速度为13%-15%，而商业地产的增速则达到27%，两者的发展速度并不匹配。现在的购物中心体量很大，但是零售商在选址过程中，却找不到自己想要的地方，这其中存在着很大的矛盾。零售商今年想开30家店，但是因为找不到地方，开不了那么多店，这个矛盾很明显。此外，不匹配还反映在回报率上，即国内零售业的回报率与商业地产相差甚远。国际上商业地产的回报率是8%，而国内只有4%，但是，从购物中心租售比来看，中国一些购物中心租售比是12%，如果租售比进一步提高的话，零售商在购物中心的赚钱机会会下降。

郑秉泽(香港崇邦集团总裁)：10万平方米的商业面积需要100万居民的支持。根据我个人经验，中国的人均商业面积，远低于1.8，所以我的结论是泡沫不存在。从我们过去十几年做的城市综合体来看，这个业态应该是前途无量。

防止同质化

面对结构性、区域性的泡沫，解决之道就是防止同质化。在论坛上，与会专家认为，避免出现同质化，不仅需要商业地产开发商以消费者的需求为导向，同时也需要零售品牌商的发展与差异化。

荀振英：在防止同质化的问题上，除了开发商需要注意，商家也应该注意。如果所有购物中心结构都差不多，商业的创新性将面临很大挑战。目前联营的模式已经遇到很大阻力，这导致商业地产的利润空间越来越小。我不赞成地产商去做商业，商业企业去做房地产，我建议商业和地产两个产业联盟。

焦青：区域化泡沫的解决是一个全国性问题。处理结构化泡沫，首先要以消费者需求为导向，其次要差异化、个性化。此外，作为商业地产发展商，也需要考虑转型。

骆伟汉：同质化不是问题，如果消费者需要的是与另一个城市一模一样的品牌和产品，我认为完全可以同质化。

黄瀚泓(时尚生活中心集团有限公司总裁)：首先我们应该思考，为什么会出现同质化，其次，究竟做差异化好还是同质化好？尽管中国有很多商家品牌，但是优质的商家很难求，很多开发商看到其它商场中好的商家，就不惜一切代价拉过来，结果造成很多差不多的商场。如果做另类的、主题的商业，是否可以成功？创新存在高风险，不一定会成功。我认为根本问题是市场定位，解决好这个方向性问题，才能提高成功率。

蔡报军(东方伟业(中国)投资控股有限公司副董事长)：同质化的问题其实取决于企业的产业模型、成长资源、政府关系以及当地的市场需求。同质化的核心问题在服务半径，在北京、上海，做10个综合体都没有问题，但是在四线城市一个就够了。针对不同阶段、不同城市、不同股东结构，以及不同产品模型来规划商业地产，同质化问题是可以避免的。

应对电商冲击

近年来，电子商务在中国的增长十分迅猛，而传统商业的增长以每年个位数的速度艰难爬升。面对电子商务的冲击，传统的商业是否已经被边缘化？与会专家认为，电子商务并非洪水猛兽，而是可以与商业地产共存共融，同时可以成为被传统商业加以整合、为己所用的渠道。

水皮(《华夏时报》总编辑)：电子商务与传统业态是一个共存共融的关系。电子商务的壮大发展，对实体经济和商业是巨大的促进和推动。如果把两者定义为对立的话，就过于狭窄。首先城市综合体的出现，对电子商务是一种扩容，而电子商务是商业地产销售的有利助手。人是群居动物，群居动物需要集合场所，现在城市综合体比较符合大家的需求。所有的生意最后都要赚钱，而电子商务到现在为止，其盈利模式并不轻松，基本上还处于恶性竞争的阶段，赔本赚吆喝。今后整个行业能否出现好的盈利模式，到现在仍然不清楚。

戴骏超(麦肯锡公司全球董事合伙人)：在中国，电子商务激发了一些三四线城市消费者的新需求。商业不发达地区的消费者对电子商务的热情很高，所以未来的商家可以考虑多渠道整合，房地产开发商可以多方整合资源，这样才是一个完整的“2.0版本”，而不是仅限于造房子、卖房子。

卢建新(中国电子商务协会副秘书长)：我不认为电子商务和传统商务存在对立，电子商务现在也在回归，把商务互联网做成服务，做商业地产。电子商务是一种工具，将来其他的电子商务模式都会回归到传统商业业态下。可以说，现在的网络零售模式不代表未来的模式，电子商务的本质是工具，作用是应用，价值在于时间和效率，而不是表面的零售。

吴云前(百年城集团董事长)：现在电子商务占国内零售总额的比例仅为7%，美国也才达到10%，并不是很可怕。从趋势来看，电子商务肯定是未来的方向，但未来传统商业和电子商务是并存的。商业地产一定要介入电子商务，无论从什么角度介入，亏点钱不要紧，现在美国排名前十的电子商务公司，不少以前都是做传统商业的。

翁南道(颐高集团公司董事长)：未来，电子商务会存在，传统商业也会存在，传统商业不会被电子商务替代，传统的商家一定要懂得电子商务，将来从电子商务的渠道做营销。目前，电子商务对零售商业地产最大的杀伤力是价格，不过，企业间的竞争最终比拼的还是产品，电子商务并不是洪水猛兽。

王填(全国人大代表、步步高商业连锁股份有限公司董事长)：传统商业和电子商务都是交易的平台，未来“你中有我，我中有你”。其实两者都在思考，怎样以更低的成本，更好的服务向消费者提供交易的平台。