上海新政细则渐行渐近 "免税房"纷纷提价5%－10%

国五条细则民间版本纷传。据称，上海最快出台新政细则的时间节点可能在本月下旬至月底。业界人士认为，上海的细则严厉程度有可能超出市场预期。

离新“国五条”出台已有三周，上海二手房市场的火爆开始回落，但依然维持一定的活跃度，仍有不少客户打算抓紧时间签约过户。而一些“免税房”的卖家则纷纷提价，买卖双方巨大的心理落差恐使细则执行后的二手房市场迅速降温。市场人士普遍认为，一旦新政实施，二手楼市首当其冲。

什么是“免税房”?

之前，晨报《楼经》曾介绍过市场上一些由中介包装的“免税房”，新政当下，有不少客户为了规避政策风险，降低购房成本，纷纷把目光转向目前政策中的“免税房”。其实从严格意义上说，真正的“免税房”应该不单指免征个税。

按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。同时满5年的普通住宅，也可以免征营业税；属家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”，即指符合上述条件的二手房源。

“免税房”并非单指免征个税

[案例]

以一套100平方米的普通住宅为例，购入价为100万元(含其他成本)，出售价为200万元。如果是免税房，基本上可以免营业税和个税，契税税率也只有1.5%；若不符合所有免税条件，不满5年，营业税要按全额5.55%纳税；不是唯一，要按差额的20%缴纳个人所得税；不是普通住宅，买家要按全额的3%缴纳契税。按现行政策计算税费如下：

(单位：元)

营业税个税契税合计

免税房0 0 30000 30000

非免税房111000 160000 60000 331000

[分析]

从上述计算可以看出，同样一套房源，非“免税房”比“免税房”需多缴纳30余万元的税费，免税房的税费总额只有一个零头。而这部分税费往往会被房东转稼至买家身上，如果税费较低，在相同的价格条件下，可以降低不少购房成本。

购“免税房”注意啥？

当下各种渠道的“免税房”宣传非常多，在这里建议购房者理性甄别，针对以往在“免税房”上出现的一些的问题，建议购房者注意以下几点：

-可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；

-事先进行核实。尤其是对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税。

-不能盲目违规避税费，通过做低房价避税的办法或许能够规避一部分税费，但也会为将来埋下一定隐患。

-在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。

“免税房”约占挂牌20%

根据汉宇地产多家门店调查，目前挂牌房源中，“免税房”源比例较低，平均仅为20%左右，比较稀缺。而新“国五条”细则出台的利好刺激下，使得这类房源成为当下抢手的“香饽饽”。由于“免税房”出现供不应求的状态，因此卖家涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%-10%，双方溢价空间较小，中小户型的“免税房”源更无还价余地。当然，也有一部分卖家静待后续个税细则正式执行而出现惜售现象；而买方主要担心一旦细则落地，免税房价格将再度上调，到时候购房成本又将增加，抓紧机会提前出手。因此一旦有免税房挂牌出售，立刻就有买家来看房，不出几日就签约，个别房源甚至出现多个买家争先“疯抢”的场面。

据汉宇地产金桥五莲路店人员介绍，上周该门店出售的一套49平方米、总价120万元的“免税房”，由于户型南北通透，且价格适中，立刻被十几个买家看中，争先抢房。由于买家较多，卖家改变计划，表示等政策出来后再涨价出售。同样，该门店还有一套165万元的免税房，由于看房当天买家众多，卖家趁机大幅跳价，最终成交价被锁定在180万元。

汉宇地产市场研究部经理付伟表示，目前20%的个税政策对于“免税房”的确是存在一定利好影响。卖家如果大幅提价，带来的僵持局面会影响最终成交。随着地方细则落实，政策逐渐明朗，“免税房”的利好效应会有所减弱。因为，细则很可能会导致二手房需求短期内出现明显降温，供需关系缓和，这样卖家的心态也会相应转变，涨价现象会有所回落。

卖家仍倾向于转嫁税费

记者从部分中介门店了解到，目前大多数卖家依然以“到手价”的方式，要求将税费转嫁给购房者。据德佑地产大华店负责人介绍，门店周边的卖家长期以来都有挂到手价的惯例，许多卖家在闻知新政后都坚持原来的到手价不变，这也意味着因新政可能增加的大量税费，还是会由购房者来承担。

据悉，大华板块购买5年以上的房源在挂牌二手房源中占据很大比例，原价与现价往往相差一倍以上，并且其中有不少是非唯一住宅，一旦新政出台对于区域内较多的刚需和改善性需求而言，影响是十分显著的。类似大华板块的情况在全市非常普遍。新湖店也表示，目前该板块的新湖明珠城二手房销售颇为火爆，3月以来，仅德佑地产就成交了十余套房源，大多数小区卖家同样执意在新政后将税费转嫁给下家。

此外，目前卖家仍旧倾向于转嫁税费给买家，没有太多要“各付各”的意思。真正具有迫切买卖意愿的购房者和卖家，大多都会赶在政策完全落地前完成交易，反而不太注意税费转嫁的具体操作。而新政一旦正式执行，剩余的入市者大多买卖诚意不足，税费转嫁将很可能成为横亘在他们面前的天堑。据中介介绍，目前那些购买意愿不强的客户，对于卖家在新政后转嫁税费的情况存在较大的抵触情绪；另一方面，那些出售诚意不高的业主一般也都铁了心要让下家承担税费。双方心态上的巨大矛盾将很可能使细则落地后的二手市场迅速进入冷冻期。

德佑地产代理五部总监陈杰认为，楼市的持续火爆超出管理层的预期，按照目前三月上半月的成交量来看，3月全月的商品住宅成交总量可能突破150万平方米，考虑到4月是传统的旺销阶段，如持续成交旺盛恐引发政策出台抑制楼市。

为避税包装伎俩层出不穷

一些着急“先卖后买”的改善人群，以及着急“卖房套现”的人群为在限购政策下获取买房资格，或为规避税费尽快成交，各种包装伎俩层出不穷。其中“假离婚”包装成首套房和“阴阳合同”包装成普通住宅的最多。“假离婚”包装成首套房。如：30岁的小徐是上海人，结婚后和妻子名下共有一套房产，无贷款记录。为了小孩将来的教育他们计划再购买一套房，原先那套地段也不错，并不考虑出售，打算出租。考虑到第二套房的首付和利率都比较高，小徐按销售的建议先离婚，买好房后再复婚。于是小徐将自己的房产赠予到妻子名下，离婚后又以自己个人的名义购买了一套二手房，并算作首套，利率85折，可以用公积金还贷。

“阴阳合同”包装成普通住宅。如：为担心个税政策造成一时间房子难以出售。老张最近火速卖掉了自己名下的一套房产。房子位于九亭，满5年，100多平方米的两房，当时买入价100万元，挂牌210万元到手价。由于小区环境和户型都不错，很快这套房子被买家看中，并最终以200万元的到手价成交。不过由于买家不愿意承担全部税费，老张和买家在和中介商定后，便只以159万元的价格进行网签。按照做低后的价格，这套房子属于普通住宅，可以免营业税，契税和个税都是减半，前后税费能少缴数万元，买家很配合，很快便完成过户。

值得注意的是，虽然这些伎俩或许可以减免税费，但是无论是做低房价避税还是“假离婚”。都存在一定的风险，例如“假离婚”变真离婚；做低房价会给将来的再次交易留下隐患等。晨报记者徐运唐佳张昱欣