竞争态势分化加剧 中国房企500强在京揭晓
2013年3月22日下午，2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第五年进行此项测评。中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国房地产业协会副会长朱中一，中国房地产测评中心专家指导委员会执行主任、上海易居房地产研究院院长张永岳，中国房地产测评中心主任丁祖昱等业内领导和专家，以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。
会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2013中国房地产开发企业500强供应商首选品牌测评研究报告》，同时发布了2013中国房地产开发企业500强榜单以及开发房企综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、发展潜力10强、成长速度10强、责任地产10强、盈利能力10强、商业地产10强、旅游地产10强、城市覆盖10强、创新能力10强、典型项目10强等相关分榜单。
市场调控基调未变 楼市整体筑底回升
《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称“测评报告”)认为，2012年是房地产调控政策常态化的一年。相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。但在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断释放，我国房地产市场好于预期。
2012年，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。仅从增长幅度看，住宅投资大于房地产开发投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。
年内，全国房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.2%。从各月来看，年内仅3、4月全国房屋新开工面积同比正增长，其他月份房屋新开面积呈负增长，且降幅连续扩大，直到9月，降幅才有所收窄。
销售方面，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%，均创历史新高。就全国季度数据来看，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。
品牌企业突出 万科恒大保利跻身前三
测评报告指出，随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生积极的转变。其轨迹由依靠土地升值的成长发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将行业竞争模式逐步带向品牌竞争阶段。这种竞争模式的转变一方面与行业的发展成熟有关，另一方面也与房地产产品在调控引导下逐步回归居住属性有关。随着投机投资需求被抑制，消费者消费行为理性度提升，对企业品牌、项目品质、行业风险等诸多方面认知能力也有所提升，顺应市场的变化，企业更多的回归到品牌、产品、周转等诸多自身能力的打造和建设上。这其中最为突出的是品牌企业的优异表现。中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心2012年发布的中国房地产企业品牌价值20强在此次500强测评中均名列前茅，这表明品牌开发企业通过设置品牌壁垒形成领先优势，并且正在逐步形成品牌价值和综合实力的互动促进关系。
根据2013年测评研究方案七个方面、19个二级指标、40个三级指标的综合测评，经过客观、公正、专业和科学的测评研究，产生了2013中国房地产开发企业500强榜单。万科集团以超群的综合实力再列榜首，恒大地产和保利集团跻身三强。而大连万达集团股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地控股集团有限公司、龙湖地产有限公司、华润置地有限公司、世茂房地产控股有限公司、富力地产股份有限公司分列榜单4—10强。
竞争态势分化加剧 行业集中度再次提升
测评报告显示，2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%，增速较上年下降7.62个百分点；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%，增速下降8.84个百分点。
报告认为，全国房地产市场发展速度放缓的趋势由2011年延续至今，由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产开发行业告别高增长时代或是不可阻挡的行业趋势。伴随着行业由持续高速增长转向平稳健康发展，行业内企业竞争格局日趋激烈。
从集中程度来看，测评报告显示，2012年10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年提升7个百分点。前50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别累计占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。
同时，从100强企业销售金额的分段分布来看，2012年51-100强房企销售金额的中位数为80亿元，较上年65亿元大幅提升，门槛起点仍在提高。继2011年实力突出的企业向200-500亿的快速集结后，2012年千亿企业成功由万科一家扩大为3家，500亿企业扩大为7家。从10强、20强、50强和100强的最小值和中位数等对比情况来看，销售业绩向排名20强以及50强企业集中的趋势仍在持续。
利润空间持续收窄 价值增长模式开启
尽管年内部分标杆企业销售业绩增长迅速，但房地产企业普遍仍继续存在利润空间不断被挤压的状况。测评报告显示，2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。此外，2012年500强房地产开发企业三费比率创下近五年内的最高值，达13.76%，费用压力凸显，企业控制成本的能力有待加强。
与净利润下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.7%和14.78%。盈利效率的快速滑坡表明房地产开发企业经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。
500强开发企业利润空间的持续收窄，尽管这与上一年度不少企业销售业绩不佳导致营业收入下滑有关，然而在我国土地、人力等成本持续上涨的经济环境中，房地产行业难以独善其身，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。
测评报告强调，特别是在房地产调控常态化的背景下，对房地产开发企业的根本影响在于对投机投资性需求的抑制。2012年需求情况表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平米以下，客群以首次置业和首次改善为主；144平米以上产品去化则相对比较困难。这也就要求房地产开发企业由数量增长向性价比提升模式转型。目前，不少房地产开发企业已经开启了自身价值增长模式的转型之路，且在布局战略上也做出了相应调整。比如进入多个城市但每个城市一个项目的布局模式已经逐渐被众多开发企业所舍弃，聚焦城市深耕细作的布局模式逐渐显现出优势。另一方面，产业不确定性增强加上拿地成本的提高使得2012年成为房地产开发企业频繁合作的一年。此外，资金链安全作为企业价值增长模式的重要保障一直倍受企业关注，在“金融脱媒”的大趋势下，房地产开发企业融资的工作重心也开始作出了相应转变。