天津环城商业地产迎发展契机中小面积最受青睐

　　受国家宏观调控政策影响，房地产市场重点和热点从商品房逐渐向以纯办公产权的写字楼等商业地产转移。据了解，在新“国五条”细则出台的几天之内，市内写字楼项目来访量和成交量也均有不同程度的提高。

　　环城四区项目

　　迎来发展契机

　　天津的城市发展，城市定位及商业发展趋势等毫无疑问充满了机遇，促使更多的企业扩张，随之而来的对优质天津办公场地的需求及随着办公品质的升级而催生的企业搬迁或换址需求也日益加剧。由于市中心可开发用地有限，租赁需求旺盛，市中心的优质项目将进一步显现其升值潜力。另外由于商业市场新入市项目增多，本市核心商圈租金依旧保持平稳态势。随着城市轨道交通扩展，市中心外围的商业项目将迎来进一步发展契机。数据显示，2013年2月，写字楼成交109套，成交面积3.98万平方米，环比下降30%，需求市场持续萎缩；2月滨海新区成交市场活跃，成交量占全市总成交量的72%。由于中心城区优质办公物业成交疲软，市场成交均价仅为9808元/平方米，环比有所回升，楼市淡季接近尾声。西青区和东丽区的大面积产品的项目进入供给市场，使环城四区成为最大的供应区。

　　中小面积办公物业

　　最受市场青睐

　　从2月份中心城区成交的办公物业来看，中小面积办公物业依然颇受市场青睐。其中“力神广场”依靠其价格优惠策略，成交态势良好，热点户型为面积不到120平方米的小户型，成交均价保持在1.3万元/平方米以上。而滨海新区中新生态城的“创意大厦”成交放量，成交面积分布均匀，均价在1万元/平方米左右。

　　从租金方面来看，南京路区域落差较大，原因主要是办公自身软硬件配置、项目品质以及所处地理位置。客群主要以咨询服务、金融保险以及物流、货代类企业为主。从面积分布看，租赁面积主要集中在100～300平方米之间，其次为100平方米以下的单位。由于该区域内行业特点以及租金等方面的原因，南京路区域内办公客户租用面积相对较小，租金表现平稳，仍然维持在每月每平方米129.45元；小白楼区域物业依赖便利的交通以及相对较低的租金报价，使得租金环比上季度增长0.77%；金融城区域小业主持有物业议价空间加大，加剧区域竞争，高端物业写字楼租金出现小幅下调迹象；友谊路区域租金依然表现平稳态势。

　　有业内人士分析，预计今年将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式，会将整租变为散租形式。预计业主会采取优惠措施以吸引租户，租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升，预计在2014年，全市写字楼空置率将高达45%。