谁在为千万豪宅买单 杭州高档房产前景面面观
就在许多人纷纷筹备国庆节出游的行程时，上个月的28日，钱江新城一线江景楼盘东方润园的销售现场传出了一个令人咋舌的消息：该楼盘推出的望族壹号，开盘当天销售额就突破10亿，不但创下了杭州楼市的销售纪录，在全国范围内亦属罕见。
据了解，这批房源位于东方润园沿江第一排，高度达到138米，户型面积为360平方米，最宽达24米的超宽面宽，有开间超过7米的近50平方米超大客厅，开盘均价则达到36500元/平方米，套均总价更是达到了1300万元以上。
而在刚刚过去的国庆长假，许多高端房产的现场，也引来了众多看房客。与往年相比，此次来看房的客户意向更强。
到底是谁在消费高端房产？在杭州地价屡创新高、众多项目要做豪宅的现在，高档房产的前景又会如何？
消费群实现升级
欣盛房产置业主管程佳表示，跟上半年相比，东方润园的消费层次又上了一个台阶，具体表现在客户群上：开始出现一些身价更加不菲的巨富，很多都是上市公司的老总，甚至不少都排在福布斯全国排行榜前100位。
这些客户行事更加低调，买房子一般不会亲自出面，而是找亲戚朋友或者经纪人代理，也更讲究风水，很多人在买房子的同时，会带风水师一同前来。而在签约的时候，甚至会提出这样的要求：希望找一个安静的场所，以避免见到其他买家。但与此同时，他们相当重视圈层，希望与层次相同的人做邻居。
“一般能买得起东方润园望族壹号的人，身家都起码上亿元。他们买房时，一般会开口就问楼盘最好的房源。对价格不敏感，也有一个家庭买很多套的情况。”程佳说，有一个上市公司老总的话很能代表这些客户的心态：“股市里一个涨停板，一套房子就赚进了。”
据介绍，除了上市公司的老总之外，望族壹号的客户主要还有一些有国内背景的外籍人士，另外值得一提的是，还有很多从外地，如北京、上海、深圳、广州等城市赶来的客户。
中都置业常务副总经理刘强介绍说，青山湖畔近期推出的三期水岸风华组团，强调了东方行宫的概念，对长三角的高端客户有相当的吸引力。据他介绍，这个黄金周，上海、温州和义乌等地客户，自驾车来看房的占了总量的30%。
对此，欣盛房产副总经理李晓桃说，这说明杭州的豪宅市场其实已经是一个全国性的市场，杭州也已经逐步脱离二线城市的轨道，真正向一线城市迈进。近年来杭州的别墅产品创新能力不断增强，开发水平得到了外地消费者的认可，长三角的高端购买力，也开始转向杭州楼市。
新政影响投资需求
对于高档房产的买家来说，显然几乎所有人都是二次置业者，那么，新近出台的“申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”新政，会否对这块市场产生大的影响？
李晓桃说，东方润园望族壹号是上个月28日开盘的，恰好是新政出台的第二天。究其影响，可以说是“有，但非常小”。这部分受到影响的购买力，主要是那些掐指算好了付首付的投资者。因为东方润园的总价动辄都在千万元以上，增加了一成首付，相当于增加了百万元以上，超出了这些人的承受能力。但是这部分客户并不是主要的客户群，对价格也并不敏感。
而刘强也介绍说，看中青山湖畔的客户，该下单的还是下单了，没有一个客户因为房贷问题延迟下单的。据了解，目前该楼盘所推的房源总价都在500万元以上，能买得起这类房产的人，都是资金实力十分雄厚的。他表示，今年高端市场异常火爆，主要是因为经济发展非常快，股市里的大量热钱流向楼市，投资客明显增多，而这种投资的需求，带动了一大批原来持币观望的客户，促成了他们的下单。同时，在存款利息率低于物价上涨速度，而房价却飞速上涨的强烈对比下，将闲钱投入到楼市是最佳的选择。尤其是对于占有稀缺资源的房产品来说，保值和增值功能十分强大。
但是，他同时表示，这个政策对于投资客的影响会比较大。因为这类资金的投资对象，一般是500万元以下的高档住宅，他们会认为500万元以下的房产的增值空间相对比较高，而且转手比较容易。一般来说，1500万元以上的住宅，基本上都是自住需求了，投资的比例相当小。
高端产品有点断档
随着高端房产的逐步开发，以及最近杭州土地价格屡创新高，开始有越来越多的项目标榜要做豪宅。那么，豪宅市场真有那么大吗？会否形成激烈竞争的局面？
据了解，和家园、留庄、城市芯语、新绿园、公元·沐桥等定位高端的楼盘，大多数将在年底之前开盘。但是，可售高端住宅并没有想象中那么多。
比如在钱江新城，万象城的3幢精装修高档住宅，也要等明年中旬开盘；比金色海岸定位还要高端的阳光海岸，明年下半年开盘；城市之芯2009年上半年开盘；东方润园望族壹号还剩70多套房源，年内将无新房源可推；在青山湖板块，青山湖畔三期水岸风华组团还剩几十套房源；锦绣钱塘基本上没有房源了，下一期的房源最早也要到年底才能推出；一向不温不火的银湖板块的别墅，也出现了房源紧缺的状况。以中式别墅为鲜明特色的九龙一号，在这个国庆期间也处于无房源可售的状况，下一期要到10月中旬推出；而位于良渚的新湖·香格里拉，要到明年5月推新房源；绿城千岛湖度假公寓在一期受市场热烈追捧之后，二期也要等到明年下半年开盘。
对此，刘强认为，高端房产的开发和普通住宅的开发有很大的区别，一般来说，取得土地以后，开发商并不急于开发，而是根据市场的需求来作规划。由于前几年整个市场对于高端住宅的需求量没有明显增长，而且因为高端住宅的开发对于资金的占用量非常大，所以基本上都没有作大规模整体开发。
滨江房产集团副总经理张洪力也认为，虽然目前杭州定位要做豪宅的项目相当多，看起来总的体量很大，但是从每个时间节点来看，供应量并不是很大。比如说，杭汽发项目、绿城钱江新城新项目启动都没有那么快，而金色海岸一个项目就供应了3年，“确切地说，高端住宅的年供应量，应该是楼市总的供应量的1/5。”
豪宅应该如何做
虽然说目前高端产品普遍销售比较火爆，但是也不乏一些定价很高，但是销售停滞不前的所谓豪宅。对此，不少业内人士也认为，豪宅项目受宠，不排除跟今年上半年以来楼市普涨行情有关，也不排除豪宅市场有了“寅吃卯粮”的可能。豪宅要真正受到市场欢迎，显然并没有想象中那么简单。
欣盛房产副总经理李晓桃认为，望族壹号之所以能够得到市场追捧，主要还是因为客户非常了解稀缺资源的增值效应。比如说，“有一位客户，手头上已经有3套白马公寓、2套九溪玫瑰园、2套金色海岸，然后又在东方润园买了两套，买房账户里的钱，都是有好几个亿的，为什么会买这么多？他的理由很简单，因为资源比较稀缺，而这些稀缺资源，确实让他尝到了增值的巨大甜头。”
对于杭州目前众多项目蠢蠢欲动想做豪宅的现象，李晓桃认为，除了稀缺资源，豪宅需要有新的生活方式的引导。因为中国的富人阶层形成还不是很久，对于什么是豪宅并没有很丰富的经验，需要开发商利用整合好的资源，对他们进行有意识地引导。“东方润园刚开始销售的时候，很多客户对于楼盘那么大的户型，那么多的卫生间不是很理解。但一年以后，客户已经很接受这种户型带来的生活方式。”李晓桃说，随着这个人群越来越清晰，开发商应该做进一步的细分，先满足他们的需求，然后引领他们的需求。
而滨江房产集团副总经理张洪力则表示，目前很多楼盘都标榜要做豪宅，把价格定得很高，但是“豪宅跟高价房还是有明显区别的”。做豪宅是一个根据客户需求，不断更新升级的过程。“做完金色海岸我们发现，客户对于大户型的需求是非常大的，所以阳光海岸的户型设置会平均在400平方米以上。而在户型功能设置上，也会根据客户的要求作很多调整，比如在主卫生间设置桑拿房，增设干衣区，把洗衣跟干衣分开等等。”