城镇化下的三四线购物中心攻守兼备蓝海

天时地利人和下的三四线购物中心蓝海。城镇化是三四线购物中心的需求引擎,而该业态三四线的蓝海供给格局则为区域零售企业的强势突围提供契机。结合日本购物中心的发展经验:首先,日本购物中心在94年之后的增量已经形成低效供给,而我国供给量的过剩而非质的过剩在三四线城市的反差尤为明显;其次,强势主流卖场业态成为日本购物中心主力店的主导,我国区域型零售企业的比较优势业态也遵循同样的主力店规律,同时日本“租扣并举”的盈利组合为我国零售企业租金盈利模式的攻守兼备转型提供借鉴;此外,日本购物中心的郊县、外围化趋势逐年扩大,其轻重平衡的外延模式或为我国转型企业资本、盈利杠杆的博弈有所指引,区域间均衡背景下三四线购物中心无疑成为我国零售行业未来的增量蓝海。

　　资金模式、盈利周期、业态配套成就蓝海MALL。现金流良性循环在商业地产大资本投入与地产融资渠道匮乏的矛盾背景下尤为重要:无论海印、文峰抑或步步高模式,重资产开发在财务费用和大体量门店培育初期压力上均会对当期业绩形成较大拖累,并进一步负向作用于ROE水平。通过住宅、酒店配套预售的资金回流以及出售部分商铺、售后返租的形式形成控制权、管理权与资金满足的双赢成为主流;区域垄断力是实现低价获取物业、高效招商开业、低成本运营管理三大盈利节点的关键;而全业态零售企业的最大优势就在于以低成本、快速度实现高入住率;低定位错配风险;低管理成本的“两低一高”优势。

　　翻番空间犹存、安全边际与抗周期特质并行。储备项目的丰富程度和外延复制能力是突破三四线单个项目短培育期后的收入增长瓶颈关键。我们预测三四线购物中心总体空间为1442家,扣除存量546家,至少还有翻番的外延空间,百强县占比较高的苏浙等地存在弹性容量;外延复制能力则取决于公司的财务杠杆能力和项目培育期控制,而区域垄断引致的低成本物业获取能力及相关资源整合能力则是财务杠杆和培育期双赢的关键。轻重外延、持有出售物业的适度平衡是实现两者间均衡的重要手段。自建购物中心屏蔽的租金上涨压力、租金抗周期盈利模式、渠道下沉中制高点的先发优势壁垒共同奠定了三四线购物中心的安全边际和抗周期特质。

　　投资策略:我们看好能够实现资金、盈利、业态三大核心平衡术且坐拥区域外延红利、可持续复制能力的三四线购物中心先锋。推荐步步高、文峰。