地产沙龙：商业综合体的扩张时代
嘉宾：首佳地产顾问机构个评综合事业部总经理 张宇飞
著名地产评论员 吴其伦
中国时代周报 周雪松
主持人：王宁
三大因素促开发商进入商业地产领域
吴其伦：这些开发商为什么选择进入商业地产领域呢？其实最根本的原因有三个，第一个这几年的调控，调控会把大量的投资需求从住宅市场推出来，很多投资客手里面的资金不是几十万的问题，甚至是几百万、几千万，如果去投资股票或其他项目，他做不了，股票太风险，项目也不懂管理、运营。文物这一些又怕风险，这个时候就选择商业地产，买商业住宅。所以说2010年、2011年的商铺是非常抢手的，出来就卖光。
另外还有什么原因啊？就是做商业地产是一个资源整合的项目，通过一个项目可以整合众多的资源，各种业态的资源。像做住宅拿一块地做住宅，将来得到的也就是跟客户之间的互动。但是做商业地产不一样，一个商业地产项目做下来，只要定位是符合某个区域需求的，跟各个业态的人员都会有交流，比如有服装、电子、餐饮、娱乐的，各个业态的资源整合对将来自己的发展会有帮助的。
还有什么呢？本身商业地产项目体量比较大，项目拿到以后就可以做资本运作，就像万达这么多年做下来，通过运作过程当中产生的利润有多少？我们没有办法去评估，也没有办法去测算。它的商业租金回报率多高，销售给它回报率多高，没有办法测算。但事实上给它的资本运作杠杆翘动，它带来的是这样最核心的。
这三个原因，一个是调控导致的住宅市场推出来的资金。另外是资本运作。第三个是能充分整合资源。我经常跟一叶开发商聊，他们也做商业地产，我觉得这三个原因是最核心的。
非理性的商业综合体扩张
主持人：提到三四线城市，一个很有意思的现象，有一些西部城市明明是人口外流的城市，但是还建立大型的商业综合体，到处建CBD。三四线城市建立了这么多综合体会不会引发经济危机呢？
周雪松：包括前段时间我就在咱们国家的会议中心，可以说北京的一个核心，在国家会议中心举办了一个中国市场年会。来的这些全都是参展的项目，就是几十万投资，甚至达到500亿。而且这个地方多大的级别呢，一个镇就要投资500亿建一个大市场。说中国现在商业地产有多疯狂，真出乎你的想象，而且很多的动作就是上百万平米的。实际上很多是打着商业地产干别的事，或者是以别的名义，实际上想以投资实业、产业的名义圈地，这是比较一种严重的倾向。
吴其伦：像周老师刚刚说的，一个镇一个商业地产500亿，一个镇一年的GDP是多少。不能说江浙的镇，江浙是很厉害的。一年的GDP 10个亿不错，有的几个亿，当地政府当然开心了，我的政绩就来了。
周雪松：商业地产里面有两个是非理性的，首先是政府是非理性的。政府是很重视形象工程、面子工程，政府为什么要搞商业地产？一个是来钱快，搞这个产业我还要慢慢培育，没个三五年不行。还有我要立项，要去招工人，把这些各种公司吸引过来招商引资，也是很困难的，所以过程很长。而且你一般招不来什么好项目。
吴其伦：招过来的项目，前期都有税收减免、土地政策，这些都是大量的优惠才吸引过来的。
周雪松：我觉得政府有非理性的因素，缺乏对规划科学，现在讲科学发展，很多地方没有理解科学发展，是不想科学发展。而想我怎么样在在位的三五年能创造一个政绩出来。一方面能带来GDP，另外一方面又有了面子，就是很多地方你去看，我们经常去一些小地方，到一些小基层，就觉得这个地方破破烂烂的，觉得这个地方经济不行，领导也没有面子。很多地方领导怎么样都要弄一个能彰显政绩的项目或工程出来，这是一方面。
还有投资人非理性，很多投资人也是顺着这个杆往上爬，你要政绩我就往上做，有的没有多大实力逐步就上了这个勾，最后就盲目地去做。本来准备投资5个亿、10个亿干的事，最后是50亿、30亿。所以我觉得风险是非常大的，商业地产的风险不亚于住宅高房价带来的风险，这是下一步重点要关注的。
商业综合体重在规划
张宇飞：我觉得这个没有太大的异议，现在的商业地产跨越的发展，不管是拿地或城市综合体，或者叫其他所谓的大型购物中心等等的综合体都在起来，其实问题很大。大家不太看周边是什么样的规划，这个是什么产业，具体是什么情况，什么都不看。就是政府在追求政绩，当然这里面具体项目具体分析，有的可能是为了圈地。举一个例子，拿卓达举例子，先进去用各种方式，比如修路，你不是不让我建住宅吗？商业的也麻烦，比如说工业的，我说我要建一个解决当地劳动力就业问题，其实说的是生产，未来这个城生产多少建筑材料等等。但是实际上这种东西都是先把地圈住，会拿这个地向金融机构去融资，去贷款。这种周转下去之后，会出现非常大真正的危机，最后把银行也套进去了，把一些金融机构也套进去了，把政府也套进去了，把什么都套进去了。
像周老师说到商业地产，我觉得不仅仅是三四线的问题，我们看包括一二线的问题也很大，大家不是真正仔细去研究或培育，比如商业综合体，真正要比较强，我认为不能低于六七年的培育期。很多物品都是上网去买，可能去店里面光去试一下号，成为体验店了。这个时候要经营一个综合体的话，更要考虑怎么去做，这个商业综合体是不是在这种大的经济背景下，包括电商的背景下你怎么去做，是不是增加更多的服务、更好的体验。
周雪松：实际上问题已经显现出来了，我们的业务规划，就是每年都有各个部门都有规划。但是这个规划缺乏长远眼光，就像我们钢铁、光伏都是规划的问题。有的跟不上发展的需要，就是脱节。还有前瞻力不够。比如说我发现很多的商业是重复性建设，太严重了。你到很多地方去看了这个商业，基本上千篇一律，都是一样的。非常富丽堂皇、非常高档，感觉确实给城市带来了很多的美感，很漂亮。但是面子是有了，这个城市的形象有了、面子有了，可是很多地方很冷清，我见过很多。所以面子有了，里子没有了，没有钱了，没有人来消费。这个确实是一种尴尬。
张宇飞：做商业综合体，咱们说过培育期，现在可以随便使，拿建外SOHO就可以举例，他跟周边的地段比较一下差一倍了，为什么？因为运营不好，因为是散卖的形式，就说明商业综合体想弄好了，想给投资人综合的回报，是需要运营、经营的。比如你建了那么多，像周老师说的光美是没有用的。因为网络上没有经营费用和租金，如果你不解决价格差的话，仅仅是卖东西凭什么去吸引顾客。
周雪松：现在电商都起来了，这个时代变化是非常迅猛的，还是按照过去的思维去建大型的购物中心，你没有顺应这种变化，而且大量去投资实体会不会过剩。你的周边资源够不够，还有资金风险，有很多因素。
张宇飞：这个都是差不多的观点，这里面有包括运营很重要。现在可能不像以前仅仅以卖东西创造价值了，还有想办法让人留住，就是吃喝玩乐一体，就不知不觉把这个东西花了。我去大悦城一圈，觉得钱包的钱怎么少了。就是从招商要开始，甚至是不简单的万达模式了。包括从一开始你请的这些商家，包括定价模式，就是电商的定价模式跟实体店没有那么大的价差。现在仅仅是建了一个好大好美的地方，这里面没有东西，也没有人，就是没有吸引我的地方。现在拿一些附加值的服务，比如腾讯搞活动似的，吸引我的地方是什么？甚至有一些其他的吸引我的地方，比如看电影不仅仅是看电影，可能还有娱乐场，能带小孩去玩，在那里能有书吧看看书什么的，不知不觉就消费了，而且顺带买一些东西。
周雪松：我举一个例子，咱们横向来比较一下，咱们就说做商业，像沃尔玛，你们可以看看最近关于沃尔玛的报道比较多一个是裁员、关店、对内部进行调整，而且对上收采购权，关键是开店的速度明显放慢了。最近它调整后开店的速度是未来三年开100店，过去起码是两三倍以上。这说明国际巨头已经感觉到在中国自己发展过猛了，主动开始调整。跟沃尔玛对比，咱们的开发商、地方政府盲目在大量出让商业用地，盲目在开发大项目，我觉得很危险。
主持人：最近万达在通州都拿了两块地，都是商业属性的。现在有这种说法是拼胆量的时代。
周雪松：万达有什么特点呢？拿地产卖地，包括有些项目据我了解前期土地收的租金，最后都返还给他了，等于零价拿地。未来可能会吸引一些巨头的，不惜牺牲自己的利益也要做这件事。这个是不是值得，将来会不会形成烂尾，这个还有不确定性。
主持人：万达王建民前段时间接受记者采访的时候，不只是北京，各个地方政府经常有人拿项目来找他投资，接见都接见不过来。
周雪松：别说万达，跟万达不一个级别的，比如刚才说的卓达，我刚才说不举企业具体的名字跟卓达一个省的企业，可能就排在第三排不上，就是第一阵营、第二阵营、第三阵营，可以算五六阵营。
主持人：当地的小开发商？
周雪松：比这个大，我们说的第一阵营是万宝招金这些，二流也是很厉害的，也是排在前十强、二十强，三四流、四五流就排前50强都进不去。但是在最近几年出不了多少地，很快就几年间收了两万亩地。而且也是像这样的主动找他拿地，也有他主动找别人的。我觉得中国的时代是圈地时代，房地产发展非常混乱的一个时代。
吴其伦：中国房地产快速发展的十多年，最根本的原因是地方政府在经济发展中遇到了极大的瓶颈，它非常困惑，我究竟在干什么，我该干什么。作为一个原有的支柱产业资源枯竭，很多都被透支。进行一个产业规划的时候，产业的打通、人才吸引、企业的集聚会有很缓慢的过程，而且需要非常强的招商团队。所以说很多地方政府非常为难，再加上前几年很多地方政府靠房地产发展已经取得了比较好的成绩，其他地方政府都在模范，所以他们都去找开发商过来。因为不管是住宅项目、商业项目，一投就是几十亿、上百亿。
周雪松：现在一投为什么那么大，一般来说地方政府不愿意招小开发商，招商引资现在都是看有没有实力。