综合体上市量增大 济南楼市竞争“住”转“商”

“限购”、“限贷”、“限价”调控持续进行，普通住宅项目尚在摸爬滚打时，济南商业地产特别是城市综合体项目的逐步上市，使得楼市由以住宅为主体的竞争转向了区域综合体之间的竞争。绿地中心、保利中心、世茂国际广场、鲁商国奥城等建设速度快的项目已经在开始出售自己的商铺公寓或写字楼部分。近日，西部的连城国际，东部的启德国际金融中心等项目的奠基，长清三庆青年城项目的开始认筹，也使得越来越多的综合体项目进入实际销售阶段。 

　　综合体入市带动“商”战升级

　　作为中国综合性地产领军企业的绿地集团，其在市中心开发的300米济南第一高楼绿地中心项目正处于商铺及写字楼产品的出售阶段。项目营销有关负责人介绍说，目前商业部分销售已过大半，在售的写字楼部分也多为整层大客户购买。据了解，该项目在写字楼的装修上首次引入五星级酒店装修标准，且交房标准的样板房也即将开放。该负责人表示，在写字楼的购买群体中，以具有金融、能源、投资属性的现代服务业最为集中，目前几大国有银行已经签约进驻，这也恰恰符合了片区对中央金融商务区打造的规划意愿。

　　而在东部CBD区域刚奠基不久的启德国际金融中心，目前17号地块南侧的一栋写字楼也已经被某银行意向购买，以作为山东总部基地。项目营销负责人张丽梅说，由于去年一年的时间都在调整规划的原因，项目动工稍晚一些，但项目整栋或整层的销售是今后的趋势。据了解，国家开发银行，邮政储蓄银行、鲁信集团、渤海银行、保险机构以及某国有大型企业集团总部等均购买了其周边写字楼物业。

　　在济南西部，总建筑面积14万平方米的综合体项目连城国际也于10月27日奠基，有关负责人告诉记者，项目预计会在今年年底或明年初销售。据了解，项目将先期销售A地块的商铺与公寓。在与同区域的综合体保利中心的竞争问题上，该负责人说，就目前商铺销售看，两者定位不一样，前者是做专业性市场的小商铺，他们的面积是在100——1000平方米以上的商业物业。对于价格的制定，她说，要根据届时市场的情况再定。

　　综合体生存前景仍待重重考验

　　对于各城市越来越多出现的综合体项目，济南一综合体项目负责人说，由商铺，写字楼，公寓等物业形态组合而成的综合体项目在业界被公认为是房地产开发难度最大、周期最长、资金实力要求最严的一种业态开发模式，几种业态之间的相互联动、互为补充更为注重，并要合理安排开发顺序以平衡投资商在开发周期内的现金流。他说，目前济南多数综合体项目首先出售回款较快的商铺公寓就是处于对现金流的考虑。

　　据了解，现在全国主要城市，甚至是三四线城市都将打造城市综合体作为城市建设的提升点，意欲以点带面用3-5年时间让商业环境升级，招商引资飞跃式发展，让地产开发再次成为地方经济发展引擎。而在实际的操作中，部分无商业资源、无先进开发理念、无与之匹配的资金渠道、无长期经营持有决心的开发企业也想在其中分一杯羹，这使得在政府推动下刚步入综合体竞争时代的济南楼市，将要经受着后续销售与运营的重重考验。