教你投资综合体，让你搞懂基本法则
城市综合体，是城市化发展进程中的产物，在商业地产大行其道的时代，它成为开发商的宠儿。一时之间，城市综合体就像“国际化”一样，烂了大街。谁都敢叫城市综合体，谁都以城市综合体之名进行叫卖。
但由于商业地产开发和运营的复杂性，业内人士认为，不是开发商有钱就能玩转城市综合体。面对良莠不齐的商业体，到底什么样的才能被称为城市综合体呢？难道简单的商业+住宅，就能被冠以城市综合体之名？它有没有业界公认的标准？
基本标准
多业态组合是基本配置
所谓的标准，其实只是最基本的标配，也就是通用的城市综合体的基本法则。那么所谓的城市综合体，其核心到底是什么呢？“综合”，毫无疑问是城市综合体的核心。传统的社区街铺加住宅的形式，并不能称之为城市综合体。而复合型业态的组合，是城市综合体最重要的标配和鉴定标准。住宅、购物中心、酒店、写字楼、院线、商务公寓……这些业态已经成为不少城市综合体的标配。一站式的消费目的地，城中之城市，是不少新兴城市综合体的定位。
“它最基本的定义是，这是一种多业态的商业不动产聚集，没有人指定非要几种以上或者必须有哪几种物业。”高力国际成都公司总经理蔡孟颐这样解释城市综合体的定义。
对国内城市综合体的先驱———万达广场而言，相关负责人介绍说，在全国已经发展到了现在的3.5代，而早期的万达广场非常单一，就是简单的商场加住宅或商务公寓，而商场一般只有一个主力店。而现在的万达广场才是真正意义上的城市综合体，商业部分一般是多个主力店加商业步行街，并配有甲级写字楼、精装公寓和住宅等多种业态的组合，综合体在朝着多业态的方向发展。
“城市综合体，绝不是简单的建筑组合体，其定义应为，在城市至少是区域范围内，起到枢纽及经济推力作用的，超越单纯建筑体本身的综合功能体。一个能够持续升值的城市综合体对开发商有着极高的要求：自己开发、持有、管理、运营及资产提升。像水桶原理一样，评定新兴城市综合体的标准一定看的是综合得分。”来福士广场的开发商凯德置地西南区总经理韩德明这样表示。
精准选址
轨道交通 商圈消费能力是基础
对于商业地产而言，选址的重要性毋庸置疑。业内人士认为，并不是只有主城区才能做城市综合体，但要有便捷的交通，强大的消费能力，能成为一个区域的中心，代表城市的发展方向，是重要的选址标准。不同的选址，代表了城市综合体的不同运作方式，主城区和郊区的城市综合体就明显不同。
万达广场的选址非常严格，对周边的商圈和消费能力都有较高要求，其在成都已经开业的万达锦华城和金牛万达广场，均选址主城区位置，分别是东南、北二环，与成都的城市发展方向相契合。
随着城市越来越大，轨道交通的作用也越来越明显。城市综合体必须靠近轨道交通，才能带来良好的人流和保证通达性，这成为硬件标准之一。万象城未来将有两条地铁线交会，来福士广场也是两条地铁线交会的上盖物业，阳光新业中心位于九眼桥，与地铁二号线站点仅数分钟的步行距离，新世界环球中心、东方希望天祥广场毗邻地铁一号线……这些新兴的城市综合体无一不是在实践这条硬性的标准。
而选址对于城市综合体的重要性，还在于其商圈的选择，关系整个综合体的产品定位和业态组合。对于城市综合体的业态搭配而言很难有统一的标准，业内人士认为，最重要的是做好产品定位，这根据商圈的定位和消费结构决定。蔡孟颐称，城市综合体要做成什么样，是需要目标的，用市场支撑来做前期的策划和调查，拿地后不要进行盲目的开发和规划。比如想盖购物中心、电影院，但发现盖好后没有电影院愿意来，这可能是硬件不对，也可能是周边消费能力不支撑。
前瞻规划
先有饼再编框 建筑规划更合理
如果说，多业态组合，精准选址都只是城市综合体的基本配置，那么城市综合体的规划和建设，则是更高级别的标准。新一代的城市综合体，已经突破了原来画好框框再招商的传统模式，而是在拿地之后就迅速组建团队进行招商，并根据主力店的需求进行规划和设计。虽然这并不是城市综合体的建筑标准，但建筑和布局更加规范和科学，硬件更好，却是业界公认的标准之一。
“招商一定要先行，引入不同的主力店，对建筑设计和规划的要求会有所不同，而根据商家的需求进行设计，这样的综合体，不但商家会更满意，而且动线规划也会更加合理。”四川泰然地产执行总经理朱宏称，他们开发的泰然·环球时代中心就是这样的模式，拿地后就开始招商，目前项目还未开盘，主力店和次主力店都已经确定了。目前确定的主力店是伊势丹，对卖场的动线规划，每层楼卖什么，超市的冷藏柜放哪里，每层楼的层高，商业的宽度都会有要求。先招商后建设的好处是，改动少，硬件好。而先修好的物业，有时有硬件的硬伤，想找好品牌，也可能满足不了品牌的需求，只能眼睁睁看着别人跑掉。
阳光股份成都分公司总经理张晴表示，在启动之初，阳光新业的专业团队就已经确定了电影院、超市、时尚旗舰店等对项目具有绝对影响力的“第一级别品牌”。“在设计完成、大规模施工开始之前，第二级别的品牌也基本确定，这代表整个购物中心的基调已经基本成型。在封顶之前，最后的一部分小品牌也就是第三级别的品牌会最后敲定。”她同时提到，值得注意的是，如果实力较弱和经验不足，开发商在和品牌的谈判中会处于劣势而做出一定妥协，有可能会损坏商场的利益。
招商经验
超强资源整合能力不能缺
城市综合体的开发商，必须具备超强的资源整合能力，这是城市综合体能成功的重要软件。
“先确定主力店，再根据主力店的需求进行修建，否则会影响到后面的招商。”万达广场的相关负责人介绍，由于万达广场的品牌号召力非常强，有很多的商家资源，选择面也很宽，因此对于主力店和商家的把控能力很强。而且万达本身也自带众多资源，院线、主力店都是万达自己的，因此对其需求很了解，能完全按照他们的需求来规划和建设，这也是万达之所以快速复制的原因所在。
而来福士广场近几年在中国的大量复制，也同样基于这个原因，自带资源。凯德中国旗下的雅诗阁、凯德商用都为来福士积累了众多的资源，雅诗阁本身就是国际性的服务式公寓，而凯德商用则积累了大量的商家资源，来福士基金的成立更是为来福士广场的建立，提供了强大的资金支持。目前已经在中国开业的来福士广场包括了上海、北京、成都和宁波，而在建的来福士广场则还有4座。
运营思维
核心商业要自持 运营管理很重要
在城市综合体的后期运营管理上，业内人士几乎一致认为，最核心的物业是应该自持的，这样才能保证品质、管理的一致性和持续性发展。以成都来福士广场为例，整个5座塔楼和购物中心部分，只有一座塔楼的珍藏单位拟出售，其余购物中心、两栋写字楼和两栋国际性服务式公寓雅诗阁都全部持有，体量超过总体量的90%。而万象城也全部持有，目前只有少量临近住宅位置的临街商铺在出售。
四川泰然地产执行总经理朱宏表示：“散卖容易失败。”他认为，零散销售后主权不是自己，而在业主，如果想综合经营，一是价格上很难统一，造成混乱的竞争局面，二是在业态的规划上，哪里做餐饮，哪里做休闲，哪里做购物，自持都可以有综合性的考虑和规划，但如果散卖后，完全就由业主自己定，你卖LV，可能旁边的人卖串串香，商城就毫无章法和品相可言。他表示，正是有打造时代广场的成功经验，泰然集团才敢于在综合体扎堆的南延线打造环球时代中心，核心商业部分将全部自持。后期的运营和管理，将由拿地之后就快速组建的商业管理公司来运作。
而高力国际成都公司总经理蔡孟颐以万达广场来举例说明，他表示，万达广场的第一代和第二代，并没那么成功，但现在的第三代很成功，“他们现在意识到，在现金流允许的情况下，很多商业是不能卖的，可以做整体的运营。”
成都商报记者 刘婷