沪商业地产存量超千万 部分板块消化需10年

在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。

　　“记者从上海土地规划局网站了解到，今年9、10月上海土地出让的112至129号公告中，商业用地及商办用地占据了近八成，且大多位于嘉定、奉贤等远郊区域。那些商业物业开发已经进入饱和的新兴区域，如果继续追加商业用地，很大可能在未来一段时间内加剧供大于求。‘事实上，上海部分板块已经出现了商业过剩的情况，其中浦东惠南板块的商业地产存量消化期甚至达到了12年。’上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。”

　　闵行七宝(社区网 论坛 商铺)小“综合体”被淘汰

　　位于闵行七宝板块的一家商业广场“旺铺”变“空城”的消息，近期被媒体传得沸沸扬扬。这家商场曾在2009年末因为其产权式可售商铺的稀缺性而创下销售奇迹，但遭遇了推迟开张、招商无力等一系列事件后，如今的场面是小业主低价抛售，大客户生意寥寥。

　　“七宝这家广场是典型的区域商业地产过剩的受害者，项目周边汇聚了众多实力强劲的商业地产开发商，包括巴黎春天、凯德嘉茂、万象城、星钻城等，商业密集度过高势必会淘汰一些规模较小的商业综合体。”一位业内专家对记者表示。

　　锦和投资集团品牌总监沙立松分析指出，作为上海楼市发展最成熟的区域，闵行区是上海人口导入最彻底的城区，虽然地处外环之外，但人口密度却一点不逊色于外环内的部分中心城区。多年来该地区的商业地产发展始终不紧不慢地伴随着住宅产业的发展并且逐步成熟。但近两年来，伴随着虹桥商务区、莘庄商务区、七宝商务区以及浦江镇的建设，在住宅供地捉襟见肘的情况下，闵行区商办用地却惊人地集中上市，一年多时间内，集中供应315.78万平方米。虽然虹桥商务区巨大的商业规划令人憧憬，闵行七宝、莘庄商业成熟度也远远高于外环外的其他区域，但即便如此，在区域原有商业办公的基础上，板块是否能支撑如此巨大的商办体量还是令人担忧。

　　合景泰富地产上海公司营销策划总监杨子江则认为，一些中外环乃至外郊环的部分区域，存在一定程度的商业供求不均衡情况，随着人口的逐渐导入，配套的完善，市政交通设施的到位，会逐步调整改善。打个比方，目前这些区域的成熟度也许只有30%～40%，今后每年推进6-8个百分点的话，再过5年左右，有望达到60%～70%的成熟度，那么就会改善目前的商业地产过剩情况。

　　嘉定主城区 供求比失衡严重

　　上海中原研究咨询部提供的最新数据显示，嘉定主城区板块一手商铺和办公项目存量为49.83万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量需要6年。

　　宋会雍对记者表示，嘉定主城区板块，目前已有大量商业项目入驻，像绿地商业广场、永润星辰休闲广场、上海文化信息产业园，而人口导入远没有达到支撑商业运营的状态，但基于新城的概念，开发者仍乐于及早布局，并着眼于未来收益。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。很明显，今年嘉定区办公类产权物业严重供过于求。从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，嘉定区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于区域内办公类用地供应较大，在这样的一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、市场去化难度增加的问题。

　　“嘉定板块，虽然今年以来累计仅成交4幅商办地块，但2011年至今嘉定板块累计成交商办地块达到18幅，且成交地块规划总建筑面积达到了74.87万平方米，仅次于浦东新区的88.52万平方米。这一体量对于板块成熟度、人口导入程度远远落后于其他板块的嘉定区而言，无疑其未来所面临的市场风险将更大。板块的商业地产前景不容乐观。”沙立松表示。