太原商业地产变相“售后返租”模式调查
近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，开发商只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。正因为如此，售后返租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的11％至15％不等，返租年限也变得更长。
据一位长期接触“售后返租”的地产界人士贾先生向记者介绍，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”，还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。
变相的“售后返租”盛行
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价15%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
近日，多次接到群众举报，位于长风街某房地产开发有限责任公司没有预售房许可证已经出售大量住宅房与商铺。据该房地产售楼部（销售商铺房）的李女士介绍，“此商铺最低投资为38万元至高达100多万元，每平米25000元起价，30000元均价。预售的商铺是期房，两年以后才能交工，现在你定下我们给你签一个购房合同，到两年时我们将另外签一份合同，每年最低按15%的利息给你们，你们之需要投资就行。”
当记者问及“五证”时，李女士告诉记者：“这个是政府扶持项目，是城中村改造工程，要是等到手续齐全就贵啦。”并拿出一份2006年由该房地产开发有限责任公司开发的一个项目作了实地演讲，此工作人员介绍2006年投资者已经收益很多。
随后工作人员带引记者来到工地现场记者看到有的地方刚挖地基有的地方刚建到第二层楼，工作人员告诉记者，“你们不要管现在房子盖到几层，两年以后给你们交房就行。这一批房是统一的手续，到时候全部交工就行啦。”
据记者了解，近一段时间以来，针对法律法规的限制，现在变相的“售后返租”做法重新抬头。不少新出现的产权式商铺项目，采用投资回报承诺的“售后包租”模式销售，如市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”等。其背后是许多人一方面对该模式运营相关情况了解甚少，一方面又受“高额回报”的广告宣传所诱惑。不少投资者认为租金逐年递增，只会稳赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。
商家以高回报率作诱饵
“10年返租”、“年均收益15%”、“产权式商铺，零风险购房”……在省城太原，这样的商铺促销广告可谓屡见不鲜。在房价看涨，人们挣钱欲望高企的当下，这些广告也确实收到了很好的效果。在太原的朝阳街、下元、柳巷、亲贤街等传统的商业繁华地段，不少投资者不惜血本买了商铺。
然而，现实并非如开发商所宣称的形势大好，有的经营得好，有的却陷入了困境，有的甚至已经“倒闭”。2003年，太原市民陈先生购置了柳巷一家购物广场面积约30平方米的商铺，并与房地产公司签订了《商铺买卖合同》。随后，他将58万余元房款一次付清，房地产公司于当年年底交付商铺，随即购物广场开业，开发商按照之前许诺，与之签订了3年的商铺返租合同，租金分别为房款的7%、8%和9%，并给付了租金。当时，开发商还承诺3年租期届满后还会续租。然而，由于经营不善，购物广场开业1年多就歇业了，开发商在3年租期届满后也没有再续租。陈先生没能力经营，商铺就一直闲置。为此将开发商诉至法院，要求解除《商铺买卖合同》。与陈先生境遇相同的另外14名购房者，也先后将开发商告上法庭。法院审理后认为仅《商铺买卖合同》本身，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，投资者要求解除《商铺买卖合同》的诉求最终被驳回。
对此，地产界人士贾先生表示：眼下市场上“售后返租”的已不是商铺的产权，而是商铺的使用权。而“售后返租”的主体，也不再是开发商自身，而是一个单独注册的经营管理公司。这种经营管理公司分为两种，一种是与开发商合作的公司；另一种是将全部商业物业包租下来的二房东。其最低注册资金只需要50万元，但在股权结构上基本与开发商没有法律关联关系。这意味着，商场如果与小业主发生纠纷，小业主无法通过法律程序向开发商追索。
真能圆了市民的“炒金”梦？
记者接触多家“售后返租”的开发商，不少开发商向记者透露，“最小十几平方米的商铺，也可以卖到60、70万元。”其噱头只有一个：先签个意向性返租协议，承诺购铺者“年回报15%”或“三到五年收回成本”。在这种高额回报的诱惑下不少人不惜血本，多方筹措资金购买了商铺。
但对购房者而言，这真是一笔划算的投资吗？记者采访中了解到，虽然部分商业项目表面开出高达10%甚至15%的售后返租“诱饵”，但现实中，除个别项目外，基本很难实现。以长风街的某商铺来算一笔经济账，以一层面积30平方米，售价30000元/平方米，总价则90万元，按年收入15%计算，一年的收益是13.5万元，假设返租期限内，商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，收回成本则需要6.6年。这期间不能有任何差错，譬如断租等现象的发生。
由此看来，售后返租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出15％的售后返租收益率，但实际上，“售后返租”销售的开发商，目的却在“以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为进一步的滚动开发提供资金”。
对此，太原市房产交易所一位负责人表示，商铺投资最大的风险，在于市场的经营状况。然而目前的情况却是，在“限购”政策之下，由于一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，这就很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果。对于投资者而言，经营权在别人手里，未来能否经营好，谁也说不准。承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营8年？10年？谁又来保证后继的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
游走在法律边缘的“售后返租”
“售后返租”的产权式商铺存在的风险主要是投资得不到回报、商铺被连环抵押等，而一旦经营过程中出现问题，开发商早已套现走人，而运营商临时退出，吃“苦果”的还是投资业主。为此，国家有关部门曾先后两次叫停过售后返租，发出风险警告。但是市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”等变相售后返租模式仍然没有停止过。
记者走访省城部分售后返租的商业项目现场看到，其中闲置物业较多，个别商场甚至没有正常运营。
对此，贾先生表示，其实，售后返租就是“羊毛出在羊身上”。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。不过，开发商一般收到预售款后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。
对于进行售后返租的经营管理公司来说，一方面要负担开发商的整体包租租金，另一方面还要支付给小业主返租回报，资金压力巨大，如果商铺未能按期出售或者后续运营跟不上，很容易出现崩盘。而对于小业主来说，商场能够持续运营并做旺人气，实现商业物业升值，否则即便顺利拿到了返租，小业主也可能意味着亏损。
为此，工商、建设等部门也提醒投资者，要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。同时，对于已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，以切实维护自身的合法权益。