北京写字楼整体空置率4% 呈现租售两旺势头

随着北京楼市限购政策影响继续发酵，以甲级写字楼、零售物业为代表的商业地产市场继续走俏。

第一太平戴维斯发布的2012年第一季度市场报告显示，北京甲级写字楼再度创下全市整体空置率4%的历史新低，零售市场购物中心的首层平均租金也在一季度环比攀升3.7%，呈现供需两旺的势头。

甲级写字楼租售两旺

今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比涨幅6.1%，达到每平方米每月295.3元，同比增长38.6%。其中，金融街和CBD核心区的租金水平以每平方米每月384.1元和360.4元排在前两位。由于租金继续上涨，更多企业在非核心商务区开始寻求租金成本相对较低的办公楼，推动了新兴区域写字楼的租金上涨，其中望京区域的表最为抢眼，租金涨幅达到了12.1%.

“在有新增供给入市的情况下，全市甲级写字楼整体空置率仍环比下降0.2%，达到4.0%的历史新低。相比去年同期，还下降了3.9%。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼王琼说，来自IT、金融、工业以及专业服务等行业的企业成为了主要需求。

作为商业地产的核心物业产品，甲级写字楼市场在今年仍将呈现租售两旺的态势。2012年第二季度，仅有一个位于金融街区域的项目预计将交付使用，为市场新增6.9万平方米可租赁供给，而2012年后三季度仅有18.1万平方米供给入市，预计今年后三个季度全市的甲级写字楼整体空置率仍然将维持在4%-5%的低位。

王琼介绍，北京甲级写字楼资本值环比攀升10.4%，至每平方米58377元，投资收益率在6.1%左右。与之相比，由于住宅市场未见松动，加之春节期间市场销售清淡，另外两大投资市场主力产品高端别墅和高端公寓的价格均出现下跌，投资收益率仍然维持4.01%和2.76%的水平。

购物中心租金创新高

在零售商积极扩张推动下，北京第一季度内中高端购物中心首层平均租金环比攀升3.7%，至每平方米每月人民币845.4元，创下历史新高。其中，西单、王府井、东直门及三里屯等成熟商圈仍然是零售商进驻的首选，保持了90%以上甚至满租的出租率，这几大商圈的租金水平均已经超过1000元/平方米/月。

在零售物业租金上涨的同时，一季度全市中高端购物中心平均出租率却环比下跌了2.9个百分点，至87.8%。对此，王琼表示，这只是受到新入市的项目出租率相对较低及部分项目的品牌调整影响，才拉低了平均出租率，从个体项目的实际租赁情况下，核心商圈的租金即便高昂仍然是一铺难求。反之，一些新入市的项目也并未因为出租率低就降低租金水平。

第一太平戴维斯预计，2012年后三季度将有12个购物中心项目入市，为市场新增约106万平方米供给。随着众多内外资零售商加速在本地市场扩张，计划年内开出新店，北京购物中心物业的市场需求仍将旺盛。