2012年天津商业地产综合体成主流模式

本市的写字楼市场和商铺市场一度经历了快速的增长，这也使各方对今年天津的商业地产市场更加期待。据仲量联行提供本报的分析报告显示，2011年，本市甲级写字楼的市场存量从10万平方米增加到30万平方米，整体市场的平均租金实现了高达10.9%的增幅。商铺市场方面，新的大型零售项目入市带来 38.4万平方米的新增供应，并且新的品牌和业态在零售商的积极推动下实现了普遍较高的预租率。

商业综合体

城市综合体成主流商业模式

随着河东万达广场、仁恒海河广场、鹏欣水游城、天津大悦城等多个大型城市综合体项目的建成，大部分项目的商业配套部分已于去年年底前开业，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街等多种业态的城市综合体现已成为天津中心城区商业发展的主流商业模式。

大型商业综合体商圈逐渐形成

另据了解，根据相关规划，三年内天津将有文化中心、和记黄埔、滨海第一城等十余家规模在10万平方米以上的大型商业综合体相继开业，总建筑面积将达 300余万平米。其中，恒隆广场、和记黄埔、天河城等大型现代商业综合体将提升和平路、滨江道、南京路等传统商圈的商业水平；文化广场将形成文化中心区域的核心商业氛围；红星国际广场将与万达广场一起，形成大型商业综合体商圈，增强本市东部商业氛围；嘉里中心将强化南站地区商业配套，促进海河沿线商业景观；水游城将吹响西站商圈迈向繁华的号角；滨海第一城将建成全球单体最大的商业综合体，推动保税区商业的跨越发展。

商业综合体彰显时尚消费理念

业内专家表示，商业综合体以大型百货、大型超市和大型娱乐设施为主力业态，以各种专业店、专卖店、餐饮、游乐、休闲等完善的服务设施为次级主力业态，并且购物环境舒适，公共配套设施完善，高度体现人性化、个性化和服务为本的新特点。商业综合体与传统社区商业相比其规模更大，辐射范围更广，档次和客群定位更明确，有助于区域商业氛围的提升和新商圈的形成。

写字楼市场

新增写字楼量增价涨

去年天津写字楼市场在规模和地理位置方面都得到了较大的突破，大体量的新增供应既没有抵制强劲的需求，也没有抑制租金的上涨。去年天津写字楼市场共有两个项目竣工交付：一是目前天津最高、单体体量最大的地标性建筑天津环球金融中心，其总建筑面积达205,000平方米；另一个是由天津本地开发商宁发集团在南开区投资建设的宁泰广场，为市场带来了31,500平方米的新增供应。这两个项目均成为其各自区域的代表性写字楼。业内表示，随着今后几年写字楼供应在这些区域的逐渐兴起，几个新的写字楼分市场有望形成。

内资公司租赁需求强劲

尽管全球经济形势不明朗，内资公司却表现出强劲的租赁需求。去年四季度，市场上租赁面积超过1,000平方米的成交共六宗，均来自内资租户，其成交面积约占市场总成交的85%。去年金融类和专业服务类公司继续成为天津写字楼市场需求的主要来源。同时，天津传统支柱产业船运物流业和贸易类公司继续产生稳定的租赁需求。越来越多的公司通过迁至新的写字楼实现其扩租和办公环境的升级，以搬迁为目的的租赁需求逐渐成为租赁市场的主要驱动力。如某专营资产管理的专业服务类公司由某个乙级写字楼搬迁至环球金融中心，租赁了超过3,000平方米的办公空间用于扩张和升级。

写字楼租金涨势明显

2011年天津写字楼市场的整体租金明显上涨，达人民币4.0元每平方米每天，与2010年相比增长11%，成为自2005年以来环比增长速度最快的一年。环球金融中心的入市使得甲级写字楼的存量增加了两倍，空置率由2010年的8%上升至29%。大体量的市场供应并没有给市场造成巨大的压力，2011年天津写字楼租赁市场表现活跃。考虑到今年新增写字楼供应不多，业内预计全年写字楼的租金将继续保持上涨趋势。

商铺市场

新项目带来新概念

从去年的一季度持续到四季度，位于传统消费区域之外的新的大型零售项目入市，为市场带来了新的品牌和业态。在去年入市的项目中，体量最大的是位于南开区的大悦城项目。该综合体总体量达53万平方米，包括零售，公寓，写字楼等业态。其中零售面积为163,988平方米，分为南北两个区域，提供不同的主题和业态。大悦城不仅为天津引进了许多新的零售商，而且在众多硬件上，如走廊宽度、室内净高、公共区域的设计等方面都较天津大多数现有项目有明显提升。

项目竞争瞄准品牌战略

主力租户为乐天百货的仁恒海河广场在去年年中开业后，在同年12月增设了额外的餐饮元素美食庭苑。室内花园是其最大的特色，采用自然光，雕塑，舞台，水系和绿植等元素营造出户外用餐氛围。这一独有的特色预计在天津寒冷的冬季将受到消费者的欢迎。为了应对更为激烈的竞争和满足消费者的需求，一些原有项目，例如友谊商厦开始重点引入奢侈手表品牌，例如劳力士和豪雅，用以与同样把目标放在高端消费者群体的海信广场进行抗衡。

新项目提升商圈热度

虽然去年商铺市场的新增供应量为近年最高，达38.4万平方米，但零售商需求强劲，迅速在新项目中积极扩张，新增供应实现了较高的预租率，市场整体空置只有小幅上升。其中，2011年有3个总面积共计30万平方米的商场在南市东马路区域落成，大大提升了该区域在全市的零售地位。而将在未来落成的天津百盛2店将进一步推动该区域的零售发展，允许它与其他更为成熟的分市场，如滨江道和南京路竞争。