2012年商业地产降温还是升温？!

　　2011年商业地产风生水起　
          “2011年，中国的房地产出现两个‘上’，保障房大赶快上，商业地产一哄而上。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　2011年，有10个城市出台了针对房地产的强制“限价令”；46个大中城市出台了“限购令”；全国超过120个城市出台了房价调控目标。与此同时，备受关注的房产税也在重庆和上海试点实施。可以说，2011年的住宅市场狠狠拖了房地产市场的后腿。

　　与住宅市场浓厚的观望气氛相对的是，商业地产焕发出前所未有的活力。

　　据中原地产的数据表明，2011年济南市场写字楼产品新增供应总量为19.12万平方米，成交总量为17.43万平方米，成交均价为12021.48元/平方米。商业产品新增供应量为14.34万平方米，成交总量为14.03万平方米，底商销售均价为21940元/平方米。

　　不仅济南如此，全国范围内商业地产也是高潮迭起。国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年全国商品房销售额达到59119亿元，同比增长率为12.1%。其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。从销售面积来看，2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。 

　　2012年商业地产降温还是升温？

　　去年火了一年的商业地产，在今年春节期间出现了回落。

　　1月份，受整体市场环境及春节假期的影响，济南写字楼市场出现量价齐跌的态势，预售量与新增供应量均为零。在售供应量为8.86万平方米，环比2011年12月下降了3.7%；成交量为0.04万平方米，较上个月下降88.82%；写字楼市场整体成交均价为9500元/平方米，环比上月下降19.6%。另外，1月份济南商业供应总量环比上月下降9.68%，底商和纯商业供应量均出现下滑。

　　万达集团董事长王健林曾表示“商业地产在低迷的大背景下很难独善其身。住宅、商业两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”中原地产《2011年济南房地产年报》中也指出，2011年8—12月，“写字楼市场呈现整体下滑趋势”。其中很重要的一个原因就是受房地产大环境影响明显，住宅市场受调控政策影响，市场表现低迷，消费者及开发商对未来市场迷茫、观望情绪浓厚，间接影响了写字楼市场。

　2012济南商业地产投资风险与机遇并存

　　2012年，西客站片区写字楼项目集中上市、鲁商国奥城、绿地普利中心等商业项目陆续推出，2012年写字楼潜在供应总量约为33.26万平米，同2011年的19.12万平方米相比增加了约70%。

　　另外，西部城区在“西部新城”建设的带动下，成为商业开发热点区域，和谐广场的落成，引领西部进入商业发展的新阶段。绿地滨河国际城的启动以及泺口片区的改造为北部注入了新活力。市中区将在2012年规划建设十大城市综合体，总建筑面积将达到2060万平方米，除了要把经四路沿线打造成金融商贸黄金带之外，还要在大观园等老街区之外再造一批新的特色街区。

　　由此可见，今年济南商业地产市场供应量大，仍是市场主角。随着城市化进程不断加快，对于商业地产的需求也在不断增加，这也给商业地产带来巨大前景。对于今年商业地产能否延续去年的火爆，大部分业内人士还是很看好的。“未来一年，商业地产无论是企业还是个人投资，都是很好的机会。”中国指数研究院常务院长黄瑜乐观地表示。同时也有人预言，2012年资本流向很可能向商业地产集中。

　　但投资者也应该看到，虽然目前的调控对商业地产的影响相对较小，但是也存在一定风险。2011年8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这是历年的楼市调控中首次将目标对准商业地产。限贷政策发布后几周内，上海商业地产的成交量出现了一定程度的回落。除此之外，商业地产限贷也给开发商资金链带来了巨大的考验。因此，商业地产并不是房地产行业的避风港。

　　当然，对于个人投资者而言，底商由于分布范围广，投资门槛低，成为当前投资热点。另外，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺胜算更大。“随着供应量加大，底商仍会成为今后一段时间内商业地产成交的主力。”有业内人士指出。