新加坡凯德深耕中国商业地产
日前，新加坡凯德商用首届全球零售商大会在新加坡举办，在大会期间，新加坡凯德商用总裁林明志和凯德商用中国总裁骆伟汉就该公司在中国的发展现状以及未来发展战略等问题接受本报记者的采访。
用品牌效应求规模化发展
商业地产从2010年的异军突起，到2011年发展的爆发期，竞争愈演愈烈，成为资本与地产企业追逐的焦点。面对这个难得的发展时机，凯德商用在中国的业务发展稳健、增长快速。尤其是在今年上半年，作为凯德商用在华设立的企业，凯德商用中国公司陆续开始旗下购物中心更名。
据凯德商用中国总裁骆伟汉介绍，公司目前在中国35个大中城市拥有并管理着总物值超过530亿元人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。
据他介绍，今年4月，为了配合公司的长期战略，凯德商用中国对旗下“嘉茂”和“嘉信茂”品牌的全国购物中心进行名称变更，冠以“凯德”名称，更名为“凯德MALL”或“凯德广场”，以使其购物中心的名称与企业品牌名称紧密联系。由于业务地域广泛，项目遍布全国32个城市，因此凯德商用中国做出了策略性规划，分批有序地进行项目更名。
“进入中国以来业务发展稳健，管理及拥有的购物中心不仅在一线城市有地标性项目，同时也深入到了如成都、长沙等二三线城市。现凯德商用中国将旗下购物中心与企业品牌‘凯德’紧密联系，进一步表明了我们深耕中国的决心。”骆伟汉表示，希望能与中国零售商业共同发展、成长，提升行业国际性，提高消费者生活品质。
“作为新加坡上市公司凯德商用旗下的企业，凯德商用中国将其购物中心的品牌与公司品牌进行关联，是为了配合公司的长期战略。”凯德商用总裁林明志表示，这一方面表达了深耕中国的决心，另一方面则表达了利用品牌效应求规模化发展的战略思路，力求更好地为租户及消费者服务。
“凯德商用将通过综合性的管理平台，通过开发、并购、资产管理与改良，创造持续增长的资本价值，为社会、投资者、员工、顾客提供更大的价值。”对凯德商用中国此次品牌整合林明志给出了更深层次的诠释。
二次上市只为贴近中国市场
10月18日，凯德商用在香港联交所正式挂牌上市。凯德商用公告称，此次上市仅以介绍方式进行，概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售，亦不会因此次上市而融资。结合目前凯德商用在香港二次上市的举动，林明志表示，这次上市将扩大凯德商用的投资群体并提升凯德商用在中国的知名度，有助于扩大国内的发展。第二上市的考量主要鉴于凯德商用于中国的业务重要性日益强大。据悉，凯德商用在中国的资产值目前约占公司总资产组合的42%。对于未来的拓展，凯德商用计划在3至5年内，内地的购物中心由现时55家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
这明显需要庞大的资金维系。骆伟汉表示，资金对于凯德商用来说并不是很大的挑战，“因为我们在新加坡是上市公司，所以资金来源和资金管理都比较专业。”骆伟汉介绍。“在我们的三大核心竞争力中，第一就是我们资金管理做得好、资金来源充足；第二，我们租户资源比较丰富，我们在亚洲5个国家有95个商用地产项目，我们拥有国际国内广泛的租户网络，我们的租户经常跟随我们到了新的城市、新的项目；第三，我们在购物中心管理方面很专业、经验丰富。”
据介绍，由于凯德商用拥有一体化购物中心经营模式，即囊括商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及资金管理等能力，构建了其“商业地产+金融”独特组合，使凯德商用拥有多样性的融资渠道。凯德商用除了拥有自有资金、私募资金以及银行贷款外等资金来源，上市信托基金也是一个非常重要的方式。通过自有资金或私募资金投资项目后，会把它注入到上市信托基金或出让给第三方变现，资金回笼后就可以再投资新的项目。这一套模式的运作流程，使凯德商用有稳定的资金链，将促使公司做出更优质的购物中心。
对于凯德商用是否面临资金压力问题，林明志也表示，公司并无融资压力，上市主要为贴近内地市场，便于熟悉内地业务的投资者。在香港进行第二上市属合宜且有利，为公司能在商机出现时进军亚太地区的不同资本市场做好准备。并相信，两地市场会吸引不同背景的投资者，从而有助扩大公司的投资者基础、研究范围及增强股份的流通性。尤其是，能使公司受益于接触更多不同的私人和机构投资者。另外，在香港上市也符合公司对中国业务的重视，并有助扩大在中国房地产市场的投资组合，这对公司的增长和长远发展深具意义。
创新模式深入中国
谈及在中国市场未来的发展，林明志非常自信地告诉记者，中国是目前世界上经济发展速度最快的国家之一，其城市化进程之快前所未有，这为凯德商用的发展提供了很好的机遇。“我们计划将在未来深化在中国的投资和发展，特别是在已有项目的城市进一步巩固我们的领先地位。我们希望能与中国的零售商共同发展、成长，提升行业国际性和人民的生活品质。”
从53到100、从一线城市拓展到二三线城市，凯德商用推出了第三代商场产品，这背后究竟意味着什么样深层次的战略意图？
凯德商用中国对旗下购物中心的研究中发现，无论在人流数量，还是在租户的销售额上，中国商业市场的成长速度更是惊人，2010年所有商家的销售额都有平均20%的增长，个别租户甚至有翻倍的增长，中国商业消费市场的潜力巨大。
为此，凯德商用中国采用了“两条腿”走路的开发策略，一是在城市中心地块持续打造标志性项目，例如上海的卢湾项目；二是用第三代商场产品实现规模化复制，通常具备一个标准化设计要素，主要针对市郊结合部、有大量居住人群导入的新兴区域，打造区域型的社区商业中心。为配合这种定位，项目形成了一系列标准化设计，例如拥有3～4层的零售空间、开放式概念中庭、充裕的停车空间等，同时通过大面积公共区域设置，将更多的社区活动吸引进来，迅速提升商业客流，为租户带来持续商机，这成为凯德商用中国一二三线城市快速拓展的基石。“开发模块化势在必行，尤其适合抗风险能力是最强的区域社区商场。”林明志指出，“如果租户每开一家店，店铺空间和标准都不一样，就要花很多的时间来设计，尤其是那些连锁店的商户，要全国一家一家地考察店面是非常辛苦的。我们希望能够做到，只要你看中这个城市、这个商场的这个铺位，在其他城市的也可提供同样的商铺位置，而且标准也是一样的。”
因此，林明志毫不掩饰对第三代商业产品标准化设计理念的看好：“一方面，标准化的店铺单元缩短了设计周期、降低了装修成本，还便于布置陈列，另一方面，由于我们的发展战略是不断深化在已进入城市或周边区域的投资，租户能够一次性和我们合作若干店铺，降低沟通成本，开店节奏也将加快。”
林明志说，中国正在从出口依赖转向国内消费依赖，随着工资水平不断提高，加上政府刺激消费的措施，中国消费能力将大大提高，消费支出占国内生产总值的比例将增加，这对零售商来说是一个很好的机遇。