沪商业地产库存1000万平 需32个月消化房源

仅仅获得13.8万元的收益，上海证大就将持有近两年的“上海外滩地王”易手。11月2日，上海证大发布公告称，以95.7亿元人民币出售拥有 “上海外滩地王”（外滩8-1金融地块）的上海证大外滩国际金融服务中心置业（项目公司）有限公司。而在证大房产出售“上海外滩地王”的背后，上海商业地产的开发风险或已爆发。

《每日经济新闻》记者从21世纪不动产的统计数据获悉，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完所有的房源，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。

为获得上述“地王”，上海证大仅土地出让金就付出了92.2亿元。但公司发布的公告称，上述交易上海证大收益仅有13.8万元，而且该收益并没有扣除该项目此前的经营亏损。根据公告，今年上半年该项目亏损21.3万元。

接手外滩地王的是上海海之门房地产投资管理有限公司，上海证大仍然是股东，只是股权比例降至35%。根据公告，证大出售上述“地王”，是希望在维持可能的利润条件下，改善该公司的财务水平。

21世纪不动产上海区域中心的统计显示，去年房地产商大举进入商业地产开发领域带来的不良后果已经暴露。截至10月末，商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。

上海同策研究咨询机构研究总监张宏伟说，导致商业地产库存压力倍增的原因是8月底上海颁布的限贷政策。根据这一政策，商业地产项目只有在完全竣工后，才能办理个人按揭贷款。缺钱开发或引来更大风险。

而拥有丰富海外商业地产项目设计经验的英国贝诺董事总经理庞世民认为，商业地产的风险还不仅在此。他说，很多开发商没有完全持有物业，他们往往会卖出一部分，使整个项目无法引入一流的设计、经营团队，影响所开发的商业地产项目的品质。

事实上，目前上海已有少数商业地产商选择完全持有而不散卖商业地产项目，比如新开业的浦东嘉里城就是由嘉里集团完全持有。但通常情况下，只有境外的开发商会完全持有所开发的商业物业，内地的开发商则会选择部分销售、部分持有商业地产项目。同策咨询机构此前的研究显示，内地地产龙头仅仅会持有所开发的20%~30%比例的物业，其余的则全部用于销售。

一家目前正在转型商业地产开发的国内知名的住宅开发巨头向《每日经济新闻》记者解释，商业地产开发所需要的现金流远远多于商品住宅，开发风险也因此比商品住宅更高。因此，他们通常只会把年营业额的1/10拿来开发商业地产，以避免开发商业地产的风险。