商业地产打造天津经济“新地标”
今年以来，天津商业地产全面进入“快车道”，多个区域多个商业地产项目不约而同地扎堆召开签约会、招商会、动工仪式以及品牌推介会等，而银鑫大厦、新岸大厦、圣光国际、河东万达广场等一批区域商业地标建筑的运营和建设，更向人们昭示商业地产的春天已经来临。特色商业在津城遍地开花，通过错位争夺市场。
在刚刚结束的“地产改变天津——天津市楼宇经济与社会发展研讨会”上，众多开发商各抒己见，表达了他们对于天津楼宇经济发展的见解。
-后期服务是招商引资的制胜法宝
金地集团天津公司
楼宇经济是以商务楼、功能板块和区域设施为载体，通过开发出租、引进各种企业，从而引进税收带动区域的发展，其特点是集约式、高密度型。它和城市的产业布局、产业发展密切相关。目前世界楼宇经济发达的城市，第三产业发展都较好。比如在天津，和平区的第三产业占到90%，所以它的楼宇经济一定是搞得好的。
我认为，就目前来说，天津楼宇经济想要获得长足发展，相关配套的产业一定要到位。目前天津第三产业占比约为42%，这个比例在整体经济的占比还应加大。这涉及到全市范围内招商引资的产业的配比。同时，写字楼一定要有高起点的规划，每一个城市都有一个楼宇经济发展比较密集的区域，比如说北京的国贸CBD区域，上海的陆家嘴区域，南京的新街口区域，天津的南京路、小白楼的区域，这对于整个城市的功能定位和它的规划布局来讲就显得非常重要。因此，在一些硬件设施上，各个写字楼的建设标准一定要很高，要站在未来10年、20年的角度上去看。
招商引资实际上拼的是区域服务，有时候这些企业来到天津落足，选择的往往不是这个地域有多强，而是行政区的服务有多强，支持有多大。比如我们在河东区开发的紫乐府项目，刚刚拿到地，河东区政府领导就现场提出了后面如何为我们服务好，拿地的第二天就开始组织区里的班子上门服务，指定了专门的区长为企业服务。
-完善财务制度为楼宇经济保驾护航
天津万科房地产
楼宇经济是比较大的概念，最关键的是功能定位和区域规划。而这个规划是站在楼宇之上的总体规划，一要有科学的论证，二要有长期的坚持，三要有政策的支持。现在天津的整体规划非常清晰明确，强调了一守两新，多功能的概念，包括西站、小白楼核心功能区的定位，对楼宇经济的发展有非常重要的意义。
同时，天津楼宇经济在发展过程中也面临两个问题。第一，国内的商业企业，在财务核算时租金的收益比是不记录利润的，但国外上市企业的租金提升是可以列到租金收益比的，是作为项目的增值利润来体现的。比如北京的一个楼宇投入使用之后，租金是20美金，根据他的长期合作，通过会计准则楼宇的价值评估可能是20亿，投资的成本鉴定大概17亿，其余3亿是财务的核算成本，这对企业收益的测算有一定的影响。第二，在国外，很多把楼宇的建设方和出租的长期持有方分开，这样长期持有就能承受楼宇随着市场的变动、波动以及社会经济周期的不同而变化。国内在这方面有待提升。
-产业园区是新兴商务综合体
南大允公房地产公司
我们通常说的楼宇经济分两种，一是以CBD商务核心区为代表的摩天大楼，还有一种是以中关村，包括深圳的南山、上海的陆家嘴为代表的产业园，以科技的孵化器为主的产品。
房地产发展到今天是一个里程碑式的分水岭，就好像球赛上半场、下半场：上半场以基建、住宅为主的比赛告一段落，下半场可能会是以培育、运营整个的楼宇为主导。
我们的智慧山项目是产业园型的楼宇经济，整体体量20万平方米，依托于南开大学的国家级建设项目。目前完工入驻的是2200平方米，在建6万平方米。在项目规划和建设中，做到了4个结合，一个是和入园科技企业的结合；二是和文化的结合；三是和金融的结合；四是和整个创意消费的结合。
从目前项目的招商引资情况来看，还是被业主认可的。目前入园的企业中相当一部分归属“小巨人”企业，其中一家已经在创业板排队上市了，还有两家从中关村中华科技园引进的企业，已经准备在今年或明年在纳斯达克上市。同时，我们在今年上半年成功地引进注册了一家产业引导基金，一期两个亿的资金，这样的运营会形成商务氛围的生态链，让入园企业无论是在办公环境，还是上下游的产业链以及未来再发展的金融平台上，都能够享受全面的服务，所以我们把自己定位为“做一个科技文化企业的聚集地”，做他们全程服务的服务商。
-做未来十年后的写字楼
天津国际名众控股有限公司
从我对楼宇经济概念的理解来看，好的楼宇是要经得起时间推敲。
比如，我们现在在滨海新区和西青区都有项目，其中一个项目是16万平方米的大厦。在竣工之初，我们的地下室挖了3层，有好多的开发商不理解，“为什么要挖3层的地下室，知道造价是多少吗？”我只说了一句话——这个房子不是给现在盖的，是给10年以后盖的。事实上，写字楼的建设要考虑未来的可持续发展性，如果现在不挖3层地下室，将来随着入驻企业的增多，停车难的问题就会显现出来。其实，现在天津很多酒店、商场、写字楼都遇到了停车位紧张的问题。建房子一定要考虑到写字楼日后的发展，而不是花多少钱的问题。
我觉得成功的楼宇要做到未来几年之后，要停车有停车，要空间有空间，这才是真正的有发展。
除了开发商自身要深耕产品细节之外，我认为写字楼的招商还要有优惠政策的支持。现在很多温州、浙江等国内的五百强企业落户天津寻求发展，希望将来能有多一些扶持的政策颁布。
-地域制约楼宇经济发展
天津渤海世茂投资有限公司
我感觉楼宇经济必须要具备几个条件，即“天时、地利、人和”。
“天时”一方面指的是大的宏观形势，没有国家的宏观政策的大背景支持，楼宇经济无从谈起；另一方面指的是我们目前所处的环境是一个很和平的年代，好的环境更能促进楼宇经济的发展。“地利”是指一个区域，楼宇经济、总部经济楼宇经济，地域很关键，选择一个好的地点，关系到项目的兴衰成败。“人和”在楼宇经济里体现的是地方政府的政策服务。
我们的项目蓝海国际2006年开盘，其中写字楼部分的招商是从2010年正式启动。截至目前，已经有75%的产品成功招商。我认为招商过程中，开发商的责任心很重要，无论是整层出租还是单体房间出租，都要将服务做到最好。
-低碳环保是写字楼未来发展之路
天津市银泰投资集团投资有限公司
楼宇经济的发展与地理位置息息相关，位置好的写字楼更能在市场竞争中获得客户的青睐。以我们项目为例，项目距离西站、快速路很近，优越的地理位置为我们即将展开的招商工作打下了坚实的基础。
我们与天津楼宇经济结缘于2008年，那时候红桥区开始建设科技工业园，我们和红桥区政府签了协议，在科技园区建了第一个项目——写字楼，总的建筑面积9.3万平方米，规划地下的1万平方米完全是停车场，因为我们考虑到写字楼入驻后会有停车问题，因此，提前将项目配套做完善。
同时，我们还充分考虑到了低碳节能，比如现在使用的空调是水源热的，采用地下水的温度夏天制冷冬天供暖，节能可以达到50%；在电梯的节能方面，我们选的电梯是铜丝变频电梯，可以节电25%-30%。
-楼宇经济创新平台不可或缺
财经大学经济学院
楼宇经济是城市产业结构优化、产业高级结构过程中形成的新的增长极，最具体的表现是迎合和适应了区域的中心城区，或区域的中心城市里面的中心功能区或核心区域，是产业结构功能变迁的需要。
目前来讲，企业融资难的问题确实存在。而天津又是一个资金增长速度较快的区域，快速的资金增长可能会形成好的资金吸聚效果，越是在这个时候，越需要发展某个产业某一个点，因而私募信托、综合成本、融资成本大幅上升。对于楼宇经济的融资渠道，我认为可以围绕着服务建设内容，考虑设定政府的引导介入，而且把握它的方向，为楼宇经济的发展提供很好的自我创新平台的政策支持。