避免盲目投资商业地产！

中原地产发布报告，称4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。
　　在成都，多家研究机构的市场数据也显示，4月份以来，随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。成交价格、收益率以及市场各方信心的抬升，已经让“商业地产”这一题材炙手可热。
　　“限购”推动商业地产崛起
　　越来越多的投资者把目光转向了商铺、写字楼、酒店式公寓等商用物业。“眼下商业地产市场走强与此前的调控政策不无关系。”成都地一大道总经理李向辉表示，住宅限购等房地产调控措施客观上给商业地产带来了契机。在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则借此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。“在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业
　　地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。”奥克斯地产营销经理付伟指出。　“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道，股市低迷，买住宅受限，倒是朋友提醒我关注商业地产，价格低而且回报率也高于普通住宅。”一位具有多年投资房地产经验的投资者表示，目前他之所以关注商业地产，完全是因为政府出台的限购政策影响。5月7日开盘销售的奥克斯广场·6A超甲写字楼当日即创下近2亿的销售额。
    世邦魏理仕预计2011年成都优质写字楼的新增供应将达到创纪录的883，000平方米，比去年增长26.1%。而天府大道区域就占总量的56%。商业地产持续热销，也令城市商业综合体项目开发呈现井喷态势，万达金牛广场110万平方米；新世纪环球中心176万平方米；世豪广场80万平方米；绿地国际花都近100万平方米；龙湖时代天街183万平方米；华润万象城24万平方米……一连串的数字，可以勾勒出2011年成都楼市城市综合体之战烽烟四起的图景。“现在很多开发商开始转战商业地产，但是如果用开发住宅的思路来评价商业地产价值，那将会给企业和行业带来极大的危机和资源浪费。”评论员高岗表示，对商业地产而言，想要成功，须另解决三大难题。
　　“专业运营”。运营能力的高低，在一定程度上决定了租金水平的高低。“利益分配”。开发商在定价时不能一味追求短期最高价，而要以合理的租金回报率为定价依据，给其他主体留下利益空间。
　　“退出机制”。这是困扰国内商业地产发展最根本的因素，成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。
　　“只有懂商业运营的人才能开发出真正的商业地产，衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。”四川省商业地产联盟会长冉立春指出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，商业地产运营商是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的经营收益和投资收益。