破译沈阳写字楼市场（１）
由于无法从正常渠道得到沈阳写字楼的市场总量，我们再采用另一种方法去估算写字楼的面积。按每栋楼建筑面积1万平方米至2万平方米，取中间值1。5万平方米，沈阳目前建好的写字楼（包括在酒店、宾馆内的写字间），对外经营的国有企业办公楼和自营的办公大厦约100栋左右，供150万平方米。沈阳有700万人口，平均人均写字楼面积在0。2平方米。写字楼经营较差的空置率达40%，经营较好的空置量约在10%左右，整个空置量约在30万平方米左右。此外还有竖立在街道旁的“混凝土框架”，一些闲置地块立项也是公建，原本也是要做写字楼的。
需求 据了解，截至去年，世界500强中有200家左右在沈阳有直接或间接的投资。如果每家按需求1000平方米写字楼计算，总需求量已是20万平方米。仅在五爱就有约3000个“东北总经销”和“地区代理”。沈阳市内各种电子市场、服装市场、家具市场、建材市场、汽车市场、五金市场、日常消费品市场上的各类“总经销”以10万计。如按每户需求在10平方米写字楼计算，总需求量在100万平方米左右。现在，这些商家基本在摊位、宾馆住宅内完成“办公”。仅上述两类需求即能消化沈阳写字楼市场的80%，事实上还有大量的外地驻沈公司在宾馆酒店里办公，一些本地企业在网点住宅内办公。有人戏言，拆违对写字楼市场是个利好消息。
有效需求 沈阳写字楼消费的有效需求仍显不足。进入沈阳的国际大公司很多，但许多属工业企业。这类企业的办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。缺少中等规模的外来企业，这类企业是写字楼消费的主体。在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间也昭示着巨大的写字楼潜在需求空间，和泰房地产的姚总说，沈阳是环渤海经济圈乃至东北亚的中心城市之一，区位优势非常明显。同时沈阳也是国务院批准的第一批历史文化名城。这些优势还需要进一步放大转化成实际的消费需求。
消费观念的滞后也导致了写字楼消费潜力没有完全释放出来。许多公司没有意识到写字楼的价值，仍延续旧有办公模式，停留在网点和自建的小办公楼内。写字楼消费的金融政策的门槛挡住了许多经济实力较弱的公司，写字楼目前消费贷款只能做到5成10年，而住宅则可以做到8成30年。在首付方面写字楼是住宅的2。5倍，在利息方面则差的更多。客户购买力过弱的情况下使其只能选择商住楼。
由于经营方面不够理想，写字楼的投资客户群还没有培养起来，减少了一部分需求，写字楼的二元消费结构没有建立起来。
沈阳写字楼推广观念落后，推广手段不足是市场没有热起来的另外一个原因。
有效供应 造成需求与供给不一致的原因是多种的，但产品与需求的偏差是其中主要原因。沈阳写字楼市场供应的产品50%以上是5年前建造的，其中80%是5年以前设计的。市场上许多产品都是低水平供应，这些产品从规划设计、配套建材上已经落伍，不能满足消费需求，但还充当着市场的主力，比如新基火炬大厦是上世纪80年代设计的产品。动力广告的王皓白说，沈阳仍是真正的专业写字楼的处女地。
黎明房屋开发公司的宋宝全董事长说，沈阳房地产从业机构和人员对写字楼的研究远少于对住宅的研究。原因在于写字楼开发、收益的回报属长线，以出租为主的写字楼一般需10年能收回投资，而住宅一般两年则销售结束，获得利润。再则，沈阳很少有操作写字楼项目非常成功的，缺少示范效应。
写字楼功能的不足使部分消费者选择了商住楼和公寓内办公。在杭州等地已经出现了“柔性办公”的理念，写字间能够提供简单休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百脑汇项目则采用库房、商场和写字间都在一个大厦内的形式，非常适合做“总经销”的企业。一些消费者说选择在网点内办公是不用等电梯和停车方便，这也是目前写字楼比较突出的问题。辽宁省交通房地产开发公司的付俭总经理介绍说，即将开发的奉天银座项目将按照与驻厦企业1：1的比例建造停车场。这也意味着开发商开始下力气解决停车的问题。