福州写字楼迈入“春天里” 未来将超越住宅
一直以来，福州的写字楼仅集中在五四路的几栋楼，繁华的东街口商圈被旧房子所覆盖，写字楼市场不温不火，更多的公司将办公地点选在了住宅区。以后，这种情况将有所改变。
记者了解到，随着海西国策的深入、大福州版图的扩张，5·18期间将有多个写字楼项目动工。另外，福州市政府出台新规严禁“宅改商”，将督促企业走出住宅区，规范写字楼的发展，从此福州写字楼将迈入“春天里”。
政策利好
5·18：
多个写字楼动建
正逢一年一度的海峡两岸经贸交易会，目前福州市5·18前开、竣工项目总体进展顺利，据不完全统计，总投资1433.93亿元的156个项目将如期开、竣工。
记者了解到，其中不乏写字楼项目，它们多集中在闽江北岸，其中有海西金融大厦、建行大楼、百联大厦、恒丰大厦、苏宁广场等项目。据悉，这些项目都将如期动工建设。
记者从市场上了解到的情况看，今年上半年，写字楼动建或公开的项目远远不止于此，其中以福州金融街项目居多，其代表有申发大厦、宇洋中央金座、升龙大厦等。闽江北岸CBD区域，还有融侨集团、升龙地产等品牌开发商开发的超高层写字楼项目。据不完全统计，加上东区以及金山板块的写字楼项目，今年上半年福州写字楼动建或是公开的项目将达到20多家。
新规：
严禁“宅改商” 违者重罚
5月10日，记者从福州市政府获悉，福州市将进一步加强住宅功能使用监管，严禁将住宅用于从事经营性活动或者商务办公，对擅自改变住宅功能的行为将实施严厉制裁。
这对写字楼项目而言无疑是一个巨大的利好。在这之前，由于福州写字楼的供应严重不足、住宅区的租金便宜等因素，部分住宅小区业主违反规划审批，擅自变更住宅建筑使用功能，将住宅用于从事经营性活动或者作为办公场所使用，这样不仅给居民生活带来极大的不便，对写字楼市场也造成重大影响。
记者从世茂天城物业处了解到，不少企业将办公地点设在小区内，物业处已明确规定小区禁止设立办公室，已经入住的企业将无法办理经营许可证。业内人士分析，新规出台至少保证了新增的住宅不会用来办公，对写字楼市场的健康发展提供了重要的政策支持。
现状分析
供给不足
不少企业藏身住宅区
供求关系的失衡，是不少企业藏身住宅区的主要原因。
从2009年起福州每年新增的楼宇企业就已超过1500家。以2009年为例， 1-10月份福州市仅鼓楼区就新增楼宇企业1490家(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含入驻软件园的企业)，实现楼宇对接面积22.7万平方米。
企业在不断增加，但新增的可售写字楼面积却没什么变化，从2009年起，福州纯写字楼项目仅增加了五四路信和广场，这样的增长速度远远不能满足市场需求，迫使一些企业跻身住宅区。
住宅区租金便宜，也是企业将办公地点设在小区的原因之一。据记者了解，福州华林路一带的住宅多数都是被公司租用，同样面积同样地段的住宅租金仅是写字楼的一半，如果相对于高档写字楼，则便宜得更多。
硬件落后
无法满足现代办公需求
福州如今在用的写字楼多是早期规划的楼宇，其硬件设施已很落后，对现代办公造成诸多不便。
福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，福州写字楼早期主要集中在五四路、华林路一带，不少始建于上世纪八九十年代，老化严重，停车位等配套设施跟不上需求，作为写字楼的使用功能大大降低。福州对写字楼的需求在不断加大，但目前只有五四路上的信和广场等几座较新的写字楼符合配套要求和使用功能。
在供需失衡的情况下，不仅影响了写字楼市场，还对福州的经济发展产生一定的副作用。
价格较低
倒挂现象依然很普遍
中庚集团营销总监王锋表示，以前由于福州大型企业数量有限，小企业一般又很少独立买写字楼办公，因此福州写字楼和住宅多年来一直存在“价格倒挂”的现象。另外，福州商品房经过多番炒作，投资价值已被提前透支，出现写字楼价格与普通住宅价格倒挂的情况是很正常的，福州写字楼还处在起步阶段。
以目前在售的中庚青年广场为例，售价在2万元/m2左右，而周边同一地段的一手房价格都超过2万元/m2。在全国一线城市，同样地段的写字楼要比住宅价格高出至少1.5倍，但是王锋表示，在海西国策的大背景下，福州写字楼市场或将迎来新局面。
未来趋势
体量扩容
闽江北岸成榕写字楼重地
今年，福州写字楼市场迎来了爆发期。目前市区内在售的写字楼项目有中庚青年广场、宇洋中央金地、恒力金融中心三个，在建的有世茂天城天际会、恒宇国际。
重头戏在闽江北岸，申发大厦5月12日正式公开，继福州金融街万达广场后，福州金融街第一个写字楼项目开始销售，接下来将有宇洋中央金座、升龙大厦、百联大厦加入供给行列。
申发置业总经理罗新表示，未来福州金融街将有近100万平方米的写字楼供应，年内将有25万平方米的写字楼开始销售，这与过去几年平均每年几万平方米的增长速度相比，已实现量的突破。
另外，在闽江北岸CBD区还会有更多的写字楼供应，其中包括由升龙地产建设的超高层写字楼、在5·18期间动建的苏宁广场，以及融侨集团开发的超高层写字楼项目。闽江北岸将成为榕城新兴的写字楼集中地。
硬件升级
高档写字楼提升城市形象
写字楼不仅在量上得到了突破，在质上更实现了飞跃。
申发大厦，主楼设有10部电梯，每部电梯速度达到4米/秒（一般电梯速度为2.5米/秒），大大解决了上下班时间电梯拥堵的问题。另外，无梁楼板、全玻璃外墙的设计，让在里面办公的人可以环绕建筑外围走一圈，观江效果达到最佳。
据悉，宇洋中央金座将设直升机停机坪，升龙地产将在闽江北岸CBD区建福州最高的103层大楼……可以想象，这些楼宇的落成将让闽江北岸成为一道亮丽的风景。罗新认为，这几年政府重点开发闽江两岸，有意将其打造成城市新名片，就像上海外滩、香港维多利亚湾那样成为城市标志。
此外，写字楼的数量增加对城市的经济发展也产生积极作用。高档写字楼吸引了更多的外来企业，外来企业带来更多的经济往来，随之而来的是更多的外来人口，人流、物流、资金流促进城市更加繁荣，而企业的增多也将为政府创造更多的税收，政府有了收入就将投入到市政的配套建设上，这无疑是一个良性的循环过程。
价值洼地
写字楼价格未来将超住宅
业内人士普遍认为，未来同地段的写字楼价格将超住宅，而且他们给出了更为详细的预测：3年内为住宅的1.5倍，5年内可达2倍，在目前住宅市场受到严控的情况下，写字楼投资成为新热点。
写字楼的投资回报率是住宅的2-3倍，目前福州市中心区域的写字楼，中等水准的平均租金水平是60元／平方米／月，100平方米的月租金为6000元，高档写字楼的租金水平是100元／平方米／月，100平方米的月租金为10000元，高的可达到17000元。相比之下，同面积的高档商住公寓租金每月仅4000元-5000元，普通住宅的租金每月仅2000元-3000元。
其次，写字楼相对于住宅的建安成本要高得多，写字楼在外立面、地下停车库、电梯等各方面的使用都要优于住宅，因此价格比住宅高也在情理之中。