商业地产投资有技巧

国家新政下，住宅投资受冷，商业地产投资受追捧，不少市民期望投资商业地产，但是摸不着门路。上周，业内人士为我们剖析了襄樊目前商业地产的投资热点。业内人士称，作为理性的投资者，在投资商业地产产品时，除了要了解商业地产产品的特征，还必须全面考虑商业地产项目的投资因素，以技巧来规避投资风险。

紧扣“商”字玩投资

“商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，投资者应该紧扣‘商业’这个主题进行投资。”武汉睿麟地产投资顾问有限公司副总经理赵炜点拨投资者。

商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。

赵炜表示，无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开“经营”这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。

规模体量

商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。例如前进路商圈，属于专业类商圈，主要以经营建材为主，在这里投资商业要看是否符合前进路商圈的定位，如果商业项目是在商圈内经营百货业，那生意肯定不好。

“管家”须精挑细选

好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。赵炜表示，好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。如果只是搭个牌子，挂羊头卖狗肉，还是襄樊本土的经营者运营，经营能力和诚信度就要多打个问号了。

权限宜集中忌分散

为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（临街独立铺面除外），则应该三思而后行。

赵炜介绍，在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以REITs（房地产投资信托基金）打包物业”。因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。

而诸如华中光彩大市场等商业地产也以事实证明这样的模式带来的主动权效应是不可估量的，定位与调整可以在经营过程中不断更新，直到达到所要的目的为止。对此赵炜再次提醒，对于部分分割出售的小产权商铺，一定要了解后期管理时，管理方是否做到集中管理，如果不能，则要当心。