长沙市投资商铺供大于求 炒铺商机向周边扩散
“现在在长沙投资商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万才好做。”1月11日下午，坐在记者对面，36岁的张先生感慨。
从租商铺做生意发现炒铺商机，张先生一入江湖就将近十年。从单个门面开始，他的生意越做越大——从小商铺的租售，到数千平方米面积的商业地产包装运作。
2009年，张先生赚了一笔——尽管他不愿透露具体数字，但是这笔钱变成了7000多平方米的两个商业项目的滚动投资资金。
“以后想简单做事。”张先生坦言，尽管成熟商铺永远是供小于求，长沙商铺在整体上则供大于求，对把握机会的要求越来越高，“做得有点累”。2010年，他感觉投资机会已在下移，在兼顾长沙的同时，已经将触角伸向郴州、衡阳等市州的商铺市场。本版撰文/本报记者邵中兵
长沙炒铺“门槛抬高”
从先前一家中老年用品商店做起，逐步开出5、6家分店，张先生积累了自己的第一桶金。在他看来，自己做生意的回报“很稳健”，眼下占到自己整个现金流的4成左右。
做生意的利润，则基本上被他投资在商铺上。
“长沙做商铺的门槛现在也比较高了。”张先生认为。一是整体上来看，随着新楼盘的遍地开花，社区商铺数量激增，长沙商铺供大于求，对于投资者的眼光有了更高要求；二是商铺面积普遍变大，投资门槛基本上提高到了百万元级别。
张先生觉得，机会正在下移。一是随着城市的扩大，长沙周边楼盘林立，加上现代人的“就近”消费习惯，将形成很多中小的次商业中心，其中有的社区商铺将会成为“金铺”，而他认为湖南的其它市州如同几年前的长沙，好机会也存在。
升级开发“主题商业”
在积累了资本之后，张先生2009年有了几个“大动作”。一个是在南郊公园门口租下一个5000多平米的底层商业，整体包装开发成“美诺购物公园”，在太平街则有个1000多平方米的“美诺湘印象”的主题购物商场。
“招商情况还不错。前者完成了4成，后者2成多。”张先生透露，前者租金均价116元/平方米，后者的均价为180元/平方米。美诺购物公园计划在今年5月份开业，届时将收回三四成投资。这个租期10年的商场，如果运作顺利，前五六年就可以赚回成本，后几年相当于全部都是利润。
看来，做商业铺面包装运营“钱景诱人”。但是张先生坦言并没那么容易。事实上，做主题商业开发需要一定的积淀——除了资金，还要经验。
张先生说，有个刚刚入行不久的人学了他之前在南门口淘吧项目的搞法，结果亏了100多万元进去。
“要有耐心，要有亏损和止损的盘算，要有长线概念。”张先生表示。
年回报率5%就差不多了
炒房回报率高，还是炒铺回报率高？
“当然是炒铺。”张先生的答案毫不犹豫。从买房（铺）出租的角度来看，一个70万元左右的160平米商品房，月租金高企到2000元，一年的回报率不过3个点左右，而成熟商铺的年回报率都在8个点左右。
“我觉得回报率5个点就可以考虑。”张先生认为。
而从转卖的角度来说，商铺升值更快。他2009年在湘江世纪城拿下的一个商铺，眼下有人出价就比当初接近翻番——但他拒绝了，租给了别人做餐饮，“回报更长线、稳健”。
几个月前，张先生成立了自己的商业地产投资管理公司，在兼顾长沙几个商铺项目的同时，摩拳擦掌准备杀向市州市场。
［江湖战绩］
月租金收入过百万
当下，手里运营的商铺总面积超过7000平方米，这些2009年启动的项目，就是张先生生眼里自己的“战绩”。
“觉得自己还处于创业阶段，钱都滚动投资了，没买什么犒劳自己。”张先生说。
这7000多平方米的商铺，全部租出，据记者估算，月租金收入过百万。
［名家观点］
新兴区域机会更大
长沙商铺数量没有一个官方权威统计数据。但是从市场情况来看，供大于求是整体状况。从机会和风险的角度来说，市中心的成熟商铺相对价值较高，但是价格也很高。因此，机会和风险都在于周边新兴区域，一些新楼盘的社区商铺，眼下价格还不很高，只要未来区域发展得力，绝对有机会成为“哗啦啦响的钱袋子”。
搜门面网CEO邵宣认为，要关注一些路的拐角、十字路口，机会相对更好一些；而一些大盘，因为预期入住人口多，车流量大，更值得关注；另外就是一些大商业的旁边，政府规划中的新兴区域、学校周边的商铺，机会更好，都值得花更多精力去发掘。
长沙的商业，除了一些大型的MALL和大的主题百货商场，一般性的商业逐渐多元化。现代人生活追求简单，而交通也越来越拥挤，“能在自家楼下解决问题是最好的”，商业中心在泛化，很多周边的次中心和小中心会崛起。
做商铺，心态不能浮躁，不能指望一夜暴富，这样或许能发现更多的好机会。
［江湖秘笈］
谨防门面转让十大误区
2009年刚刚过去，有很多门面经营者在盘算着一年的得失。同时也积极筹划着2010年的投资计划。
在每年年关的时候，有很多门面老板急着把门面成功转让出去。邵宣认为，转让门面很有技巧，有高价转让，也有亏本的。他总结出门面转让10大误区。
误区一：合同很快到期，马上交租金，才急于转让。
误区二：正常的淡季来临，生意不好，才急于转让。
误区三：忌生意不好，跌到谷底，才急于转让。
误区四：同行或同街道门面在转让，就想跟着“一窝蜂”转让。
误区五：严重亏损，还要转嫁利润的方式，去转让。
误区六：道听途说别人转门面赚了钱，强找理由、借口，急于转让。
误区七：碰到不可抗力的事情，如拆迁，急于转让。
误区八：忌随意抬高转让价格，欺生心态，急于转让。
误区九：忌仅靠自身的努力去转让，没有与房东、隔壁门面老板商量好说法，就急于转让门面。
误区十：不愿与专业机构合作。不想出一分钱，反正亏了，有一种“想让马儿跑，不给马儿草”的心态。