万科重启商业地产战略 遵循二八法则

　　11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科中心，万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。在最新战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

　　虽然这一消息来势突然，但却被认为意料之外情理之中。资深房地产专家韩世同表示，万科此举其实之前已有征兆，随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段，结构调整就只是时间问题。

　　二八开发模式

　　按照郁亮的说法，万科会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，万科已经研究了三五年，希望明年在几个城市可以落地，包括北京；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。

　　不过，万科80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

　　据悉，万科此前在大梅沙总部万科东海岸有一座公寓式酒店，手中持有物业数量相当有限。记者翻看万科公告获悉，在今年新增项目中，深圳没有新的土地项目入账。因此，万科筹划中的深圳5个新酒店，很可能是开发商现在相当流行的为原有住宅所做的酒店配套项目，有些类似大梅沙万科东海岸酒店。根据万科今年上半年中报透露，该公司眼下深圳的在建项目有11个，集中在2009年至2010年竣工；而拟开发项目3个，计划在2010至2011年竣工。

　　不过对于上述言论，万科方面的回应相当谨慎。“万科做城市主流住宅开发企业的定位并未改变。”万科企业股份有限公司在回复给本报记者的邮件中表示，万科随着城市的发展，住宅与酒店的发展密不可分，作为房地产行业的领跑者，万科必须掌握持有物业和商用物业的能力。所谈及的酒店计划是万科为锻炼这方面能力的具体实践。

　　但事实上，早在郁亮吐露“玄机”之前，万科涉足商业地产领域已有先兆。今年8月，毛大庆从凯德置地辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一职。随后毛在某地产论坛上表示，万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入商业。此话引起业内极大关注，其中一种猜测是万科挑选毛大庆不仅仅是其拿地方面的魄力，更重要的是毛在商业地产巨头凯德置地15年的经验。

　　成熟期思路转变

　　“万科发展思路的转变其实很容易理解。因为早期万科在资金、实力上还不算太强。商业地产需要长期持有物业，难以滚动发展，投资回报期漫长，因此万科初期阶段走专业终端，以住宅为主。”韩世同表示。对此，王石2004年在地产博鳌论坛上也有精辟解释，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”

　　但现在形势发生了变化。“万科发展进入相对成熟发展阶段，丰富产品线拓展商业物业，可起到调节、稳定收入的作用。”韩世同表示。

　　据悉，香港置地拥有香港中环42%的写字楼；长江实业出租物业很少，但是它控股的和记黄埔却拥有大量物业；而新鸿基是介于两者之间，每年租金收入和开发利润各占一半。广东房地产企业多师从香港，香港有实力的房地产公司发展到一定阶段均开始增加投资型物业，租金收入在其房地产收入中的比重越来越大，这既是一种保持稳定增长的手段，也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性。

　　结构调整的急迫性

　　中粮集团董事长宁高宁近日宣布战略重点转向商业地产领域，而保利、中海、富力、广州城建也纷纷涉足。而与之相对应的是，今年前三季度，万科以12.3万平方米之差，痛失销售面积榜榜首。虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426 .46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜首，但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。与此同时，万科的净利润率、股东回报等方面与其他几大上市房企相比稍显逊色。在这样的大背景下，万科在业务结构上的任何调整都显得有急迫性。

　　“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到，近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”万科方面在回复记者的邮件中表示。

　　“万科此前关注80、90后的住宅需求、住宅产业化结构。现在面临竞争，万科开始追求社会产品多样化，向老年人市场拓展，虽然这一领域风险较大，但随着社会区域老龄化，未尝不能创造一片蓝海。”韩世同表示。

　　郁亮日前在非正式场合也表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。从全国市场来看，目前已经能够看到健康发展的迹象，部分二三线城市今年内房价并没有上涨过，而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓。在经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。“万科不介意不做规模上的老大，而是要通过质量和效益的提高，重新走上增长轨道。”

　　分析人士认为，万科商业地产的二八比例虽然保守，但有其适当性。比较来说，天誉置业此前商业投资比重偏大，沉淀大量资金，产生高额负债，反而拖累企业住宅项目的滚动开发。