南京地下空间商业开发的得失之辨

    再过20年，到哪找建设用地？“地下”是方向之一。记者选取3个不同区域、不同阶段的地下空间开发利用典型案例，请业内人士分析点评。透过这些案例，我们不难看到南京地下空间开发利用中的得与失。

　　案例一：新街口

　　现状：地下开发利用最好，商铺每平方米年租金1万元

　　在地铁1号线开通之后，新街口的地下空间就“活”了起来。各家商场的地下层和地铁商铺连成一体，构成了一个包含美食、日常用品、服饰、文化、婚纱摄影、通信、美容等各种业态的活跃的消费空间。像新百地下美食广场，一个面积20平方米左右的商铺，年租金要20万元，达到了每平米万元的水平。

　　市规划局规划处副处长徐建荣：新街口是目前南京地下空间开发利用最好的区域，商铺租金就是最直接的证明。但和发达国家城市中心地区相比，其开发力度依然有差距。据统计，新街口地区地下空间建筑面积约为40万平方米，只占地上建筑面积的10%左右。而发达国家城市中心地区，地下空间面积占地上建筑面积的比例一般在25%，有的甚至达到35%左右。

　　从开发深度上来看，南京除了地下交通、部分高层建筑外，目前地下空间的开发利用均以地下一至二层的浅层开发为主，-50米以下的开发极少，且开发利用的空间零星、不成系统，未能充分利用地下空间资源来解决城市发展问题。

　　案例二：湖南路

　　现状：先建地面后建地下难度大，开工日期一推再推

　　2006年8月，南京东方大唐置业有限公司经公开竞价，获得湖南路地下商业街项目地块的使用权。这是南京首幅通过拍卖出让的地下商业街项目地块，规划方案显示，湖南路地下商业街项目东起中央路，西至山西路市民广场，用途为商业、停车。

　　然而，这个酝酿已久的项目，迟迟未能正式开工。相关部门已为此多次召开协调会。协调内容包括：管线如何迁移、如何尽可能降低对地面商业的影响等。

　　湖南路一家商场有关人士说，地下商业街项目开工日期一推再推，主要是因为施工将对地面商业带来很大影响，地面商家很有意见。

　　市建委相关负责人：地下空间资源的开发具有不可逆转性，当地面的大量建筑建成后，再去开发地下空间困难是很大的。比如，很多高楼地基已经定型了，你不可能再去重新建地基，那你要想再在这幢高楼下面开发地下空间，就会有严格的限度。所以，地上、地下同步规划、设计、建设，是开发利用地下空间的一种比较好的模式。

　　案例三：江宁天印广场

　　现状：地下商业正在招商，“捂热”还有个过程

　　天印广场位于江宁区委、区政府前，地处东山镇的核心区，原来是一片陈旧破落的“城中村”，2007年2月份启动拆迁建设，去年10月全面开放。占地141亩、总建筑面积近9万平方米的天印广场，除了有休闲公园、市政广场，还有一个地下地下一层、地上二层的商业综合区。

　　记者近日探访看到，这里的地下商业空间正在招商。东有繁华的大市口商业区，西邻多家综合商场，

　　江宁区建设局副调研员、国家一级注册结构工程师虞泰葆：天印广场这一区域本来就是限高的，开发地下空间是充分挖掘利用土地资源的最佳方式。

　　要把地下商业空间用好并不容易。首先，必须形成一定的规模，才能吸引人气。其次，地下空间容易因采光、通风条件不好而降低人的舒适感，让习惯于在地上消费的人们，不愿意下地。第三，地下商业业态如何定位非常重要，要能吸引人，让他们来了想消费。

　　天印广场在建设和招商上，充分考虑了这些因素：预留了5条与周边商业的地下连接口；专门设计的下沉式广场，也增加了地下空间的采光和通风，提高了舒适度；目前的商业定位，是以时尚生活、家庭休闲、尊贵社交为核心主题。不过，要把地下商业区域“捂热”，还会有个艰辛的过程。