广东番禺的高端商圈将何去何从？
番禺的高端消费人群一般不会选择在本地购物，而是会到广州或香港淘货。
全国首座超五星欧洲风情室内街景SHOPPINGMALL落户番禺老城区富华路，并即将盛大开业。一时间，“一向以中低端定位的番禺市桥能否形成高端商业圈”成为众人谈论的焦点。不少业内人士认为，番禺市桥仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。
现状1：商业配套
已发展成型但整体档次不高
即将开业的超五星欧洲风情室内街景SHOPPINGMALL以世界珠宝零售为主题，集品牌钟表、时尚精品、潮流饰品、品位家居、环球美食、女性靓妆等为一体。项目即将于明年初开业。
信息时报记者上周末在番禺老城区大北路、繁华路和东涌路看到，沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。此外，商铺的租金普遍在1500元/平方米左右，与中心区万元以上的租金相比尚处洼地。
知情人士透露，目前市桥最繁华的商业区域集中在大北路、繁华路及东涌路，拥有日均30万的庞大人流，但目前也仅有友谊中心、友谊大厦等为数不多的几家商城，经营品牌也是以中低端为主，少见国际大牌。
满堂红研究部主任肖文晓日前表示，市桥作为番禺的老城区，虽然商业配套已发展成型，但整体档次不高，目前还没有地标性的商业建筑。此外，华南板块和洛溪板块的各个楼盘商业配套基本也是各自为政，无法形成集合力。
同时，旺地发展顾问董事长、商业地产专家周颖舟表示，番禺所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等，“但因为公共配套和交通的原因，市桥及番禺距形成真正的高端商业中心尚有一段距离。”
现状2：消费者
高端人群外流消费群过于单一
据记者实地了解，相对珠三角地区，番禺市桥本地市民消费习惯比较特殊，整体呈现“严重分化”的现象。居住在番禺区30岁以上的高端消费人群，一般不会选择在大北路等本地商圈购物；而选择在本地购物的人群，年龄一般集中在18～25岁的相对年轻的中低端消费人群。
广州市番禺区华升房地产执行总监何新日前对记者表示，番禺市桥板块的市民消费整体呈现“宁愿花高价通过亲戚朋友买产品，也不愿低价通过市场买商品”的现象。
此外，整体消费群体过于“分散”，相对高端的消费群体一般会选择到香港、广州购物，次高端消费人群才会选择在市桥大北路采购商品。“这就意味着，以大北路、繁华路以及东涌路为中心的‘广州第四商圈’消费群过于单一，缺乏高端消费人群，这也是造成整个商圈定位中低端的直接原因。”
“市桥板块不同于华南板块，市桥居民以当地人为主。”资深房产专家吴定金日前表示，“由此，过于本土化的消费习惯一时难以改变。在这种情况下，过于高端的品牌即使入驻也很难打开销路，因此，番禺市桥高端商业圈的形成还有赖于当地市民消费习惯的转变。”
现状3：亚运商机
迎来发展契机但条件尚未成熟
在亚运会的带动下，番禺市桥的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前番禺区多个大型商业项目正对外招商引资，其中最引人关注的是广州新火车客运站商贸区和亚运美食城等。尽管如此，不少业内人士仍认为，番禺市桥商圈离形成高端消费商业圈还有一段距离。
周颖舟表示，在亚运会的带动下，番禺市桥毋庸置疑会迎来一个经济全面发展的契机，但目前在各方面条件还不够成熟，政府、开发商、商家应同心协力，把握商业发展的规律，根据区域特征，有效开发高端消费商业项目。
祥能集团副总经理姜大勇表示，在番禺市桥商圈开发高端商业项目有一定的发展前景，但要形成高端消费商圈却需要时间和沉淀。“首先，高端消费项目投入很大，回收比较慢；其次，要想改变现有的区域高端消费人群的消费习惯尚有一段距离。”
华南理工大学建筑学院教授、国家一级注册建筑师赵红红同时表示，一个成功的高端消费项目，需要考虑经营业态、停车位、交通等要素，还要考虑与周边商圈的融合度，考虑不周全，即使具备地铁上盖、人流庞大等优势，也可能会面临经营不下去的风险。 开发高端商业5要素必不可少
众眼看MALL
五湖四海水产交易中心副总经理陈瑞标表示，从目前番禺市桥商圈的现状来看，暂时还不适宜建立高消费场所，因为消费群体尚不能支撑，仍处于以街坊生意为主的阶段。
周颖舟日前也表示，高端商业地产开发要获得成功，以下五个要素是不可缺少的。首先，在一个地产项目中合理配比有效商用物业面积，也就是确定合理的商用物业开发量；第二，开发商的资金能坚持到商用物业旺起来的时候；第三，讲究天时，适应区域大环境；第四，商业地产主题鲜明，项目管理手段与商业企业的运行规律相适应；第五，在商业组织行为和商业经营行为方面有一个合理的规划和定位，保持可持续经营的态势。
中国商业地产研究院院长杨奕勇向记者表示，商业地产的成功率为什么那么低，主要原因是因为商业地产是由客流量、消费能力、消费环境等多方面因素所决定的，仅仅有一个方面或两个方面起作用，很难使商业地产活起来。针对区域来说，搞商业地产不能太超前，要根据区域人口、发展情况等方面因素来决定。