金融危机影响减弱 京优质写字楼市场开始回暖

　　近日，世邦魏理仕发布了《2009年三季度北京优质写字楼市场回顾及展望》，根据该报告显示，2009年第三季度，金融危机对北京写字楼市场的负面影响逐渐减弱，北京优质写字楼市场走势发生转变。市场需求增加，整体租金报价停止下跌。世邦魏理仕数据显示，本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米192.6元人民币，较上季度微升0.1％。

　　新增供应下降 需求回升

　　据世邦魏理仕统计，第三季度，北京共有四个写字楼项目落成，分别是位于CBD的中海广场和PICC，以及位于燕莎地区的凤凰置地广场A座，而中关村的欧美汇大厦也于本季度落成，四个项目共为市场提供16.2万平方米写字楼面积，供应量较上季度下降6％。同期，写字楼市场吸纳量达167,339平方米，较上季度有较大幅度上升44％，在新增供应量下滑、需求增加的情况下，本季度空置率较上季度下降0.6个百分点，现北京优质写字楼整体空置率为22.4％。

　　国内企业成市场主力 外资需求逐渐复苏

　　第三季度，国有金融机构对优质写字楼的市场需求明显增加，季度内多个涉及国有金融机构的大面积租赁交易完成。中国农村商业银行承租了位于金融街的金融街中心30,000平方米面积；浦东发展银行则在丰融国际金融中心租赁了20,000平方米写字楼；国家开发银行承租了英蓝国际金融中心6,000平方米，上述三宗交易均发生在金融街区域，说明金融街地区对国有金融机构的吸引力无可替代。同时，东部区域也有国有金融机构进驻，本季度，中国农业银行在中粮大厦租赁了18,800平方米写字楼。在国有金融机构活跃的同时，跨国公司在本季度也有不俗的表现，NTT租赁位于燕莎区域凤凰置地广场A座10,000平方米写字楼面积，Weatherford石油服务公司租赁了平安国际金融中心4,300平方米。虽然外资公司表现明显逊色于中资公司，但有理由相信，外资公司对写字楼的需求将逐渐恢复，市场交易也将逐渐增多。　　

　　投资市场方面，本季度写字楼整栋交易逐渐复苏，交易呈缓慢上升趋势，交投双方主要以国内机构为主。一方面，国内投资商对市场比较敏感，对市场走势的判断较乐观，同时，国内买家多为自用型买家，价格承受能力较强，使得交易进程较快。本季度交易额最大的要数中信证券公司斥资12亿元购买瑞城中心53,000平方米写字楼。同期，位于北京西部海淀地区的华熙长安中心38,000平方米写字楼，被中国铁路集团以8.8亿元购得自用，成为本季度交易额第二的大宗物业交易。

　　第四季度预计市场将平稳

　　2009年第四季度，北京预计将有3个优质写字楼项目落成，提供19.5万平方米写字楼面积，较前期预计落成量减少，供应压力将缓解。市场需求在第三季度得到充分释放后，预计第四季度将保持平稳。同时，随着市场交易逐渐活跃，市场信心将逐渐恢复，业主对市场预期也将渐趋理性，不会再出现大幅调低租金的情况，市场平均租金也将平稳运行。需求方面，受金融危机冲击较小的内资公司有再次成为市场需求主力的可能。部分国内企业借助金融危机对写字楼租金产生的负面影响，以较低租金承租优质写字楼项目，此类市场情况预计仍将持续一段时间，同时，部分跨国公司在华市场表现受益于中国经济的平稳增长，对北京写字楼的需求也将逐渐恢复。预计第四季度北京优质写字楼市场表现将更趋平稳。