中关村西区写字楼租金最贵泛中关村租金低于平均值

据北京市统计局的数据显示，截至到2009年6月，北京房地产开发总投资额为901.8亿元，较去年同期上涨13.5%。但房地产市场的逐步回暖的现象并未过多地涉及到写字楼市场领域。截至到2009上半年，北京优质写字楼供应面积为729.3万平方米，在上半年新增供应减少的同时，市场需求也呈下降趋势，而整体空置率则走高，当前北京优质写字楼市场整体空置率为23％，较去年同期上升了3.4个百分点，需求下降直接导致写字楼租金走低。就中关村区域而言，在2009上半年，该地区写字楼的整体空置率从9.97%上涨到12.92%，环比上升2.95个百分点。

供应量加大需求主体结构发生变化

专业物业管理机构都市广宇相关市场研究部门表示，就中关村区域而言，供应量加大，空置率攀升，致使该地区的需求主体结构发生变化。据了解，中关村作为北京知识经济的中心区，吸引了全国大量的高新技术企业，其中主流客户群体也不仅仅是世界500强这样的大型客户和外资客户，随着北京写字楼市场的发展，需求的主体结构也发生了变化，中小企业和一些投资型买家他们把经济发展势头强劲的北京作为发展自己事业的基点，逐渐发展成为写字楼市场的核心需求群体。他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，租务市场比较广泛。

据都市广宇市场研究部门最新数据统计显示，目前中关村地区的写字楼放量已经超过400万平米，其中50人以下的中小型企业占85%，平均需要的办公面积为265.32平方米，而其中10人左右的企业又占了80％，他们需要的办公面积只有100平米左右；50—100人企业占9%，平均需要的办公面积1094.20平方米；而100人以上企业仅占6%，平均面积5660.87平方米。

都市广宇物业管理有限公司总经理刘晶京先生表示：“市场持续放大的供应量也必将使得写字楼市场的竞争加剧，其中又以级别在国际5A级的高档写字楼开发为重点，产品同质化现象日益严重。”截止到目前，四个写字楼物业在本区域完工，包括丹棱大厦（总建筑面积40000平米），中关村SOHO（总建筑面积34518平米）, 欧美汇（总建筑面积为35000平米），中关村公馆（总建筑面积为50000平米）。供应量加大，空置率攀升，很多业主也采取了调低物业的租金价格来吸引新的租户。另外，中关村地区大型企业的集中地段，只是中钢大厦、理想大厦、融科资讯中心等只租不售的5A级写字楼，租金达到5～8元/天/平方米的水平。

西区租金最高东区其次泛中关村区域租金低于平均值

据了解，目前中关村新建写字楼多为甲级，为保证写字楼的高品质、控制入驻企业的质量，许多项目只有采取只租不售的市场策略。大部分500强企业和著名IT公司都是租用而不购买，所以主要集中于只租不售的写字楼，如融科资讯中心、理想国际、威新大厦等。从近三年市场情况来看，许多世界五百强企业，尤其以高新技术产业办公选址的首选都坐落于中关村区域，最典型的例子有联想，微软，甲骨文等。

细化中关村写字楼市场，主要分为三个区域，即中关村西区、中关村东区和泛中关村区域。记者从都市广宇处了解，中关村西区以高新技术产业为主，近期内写字楼市场空置率一般。以新中关大厦为代表的西区内的楼宇租金报价均在5元/天/建筑平方米以上，其中理想国际租金6元/天/平米（建筑面积），欧美汇租金5元/天/平米（建筑面积），但折免租期以后实际日租金水平为5元/平方米（建筑面积）。

中关村东区写字楼项目大多在2004年之前便已入驻，写字楼放量在最近几年明显少于中关村西区，区域内写字楼的存量主要集中在金品尚城,汇智大厦，北发大厦。目前，东区租金日均价保持在4元/平方米（建筑面积），其中高德大厦、城建大厦等写字楼较东区整体相比租价略高，但日租金均价也仅为4.5元/平方米左右。东区整体租赁价格要远远低于西区日租金均价5元/天/平米的水平，泛中关村区域写字楼租金则低于中关村的平均水平。

租赁市场空置率近期略高下半年市场发展前景值得期待

据了解，中关村地区近期有4个新项目集中放量，再加上之前主语城项目经过一年的销售剩余的面积，中关村地区写字楼租赁市场的空置率接近13%。虽然在宏观上有政府的相关政策扶持，市场需求回暖，但银行紧缩贷款使企业贷款十分困难，直接影响了买卖市场，部分客户只能由购买转为租赁，使得租赁市场价格水平也受一定的影响。“但总的来说，在房地产市场整体回暖的带动下，中关村地区的空置率会有逐步的降低，加上海淀区政府对中关村地区的大力扶持，包括新近对律师行、会计公司等相关企业出头的高额租金补贴政策，集中体现了政府对商务环境的的整体宣传和招商引资的力度。可以说，中关村还是中小型企业及国有高新技术企业选址的首选地区，该区域的市发展前景依然值得期待，”刘晶京先生表示。

在租金方面，预计北京中关村地区写字楼市场总体平均租金报价仍然会保持稳定的上升趋势，在2009年第二季度基础上再升高0.3%到0.5%，IT行业的需求稳步回升也成为写字楼市场的一支活跃力量。在销售市场，中资机构是主力的状况仍然不会改变。毕竟中关村商圈已经具备了一个成熟市场的必要条件，大型企业落户，配套设施的完善以及足够的供应量。在目前的形势下，地段，产品已不再是竞争的唯一要素，对市场更好的细分，对客户群更精准的定位十分必要。

展望未来，在当前金融危机的背景下，一些外资企业经济普遍疲软，所以对北京写字楼市场表现出了谨慎态度，多数都压缩控制管理运营成本（如写字楼租金），更换到租金条件相对低廉的写字楼。中资机构在未来市场下扮演着越来越重要的角色，如国家知识产权局在今年3月份承租优盛大厦A座整栋，成交价格在3元/天/平米，华图教育在今年3月份于中海园承租2000平的办公面积，成交价格在3.45元/天/平米。都市广宇表示，随着中国经济的提升和世界经济形势的好转相信许多外资的科技公司、传媒公司将会抢滩中国市场，根据相关技术数据预测，下半年中关村的租金水平会较上半年将有10%以上的攀升。