3季度上海甲级写字楼租金降幅放缓
在需求回暖及部分写字楼推迟上市的带动下， 上海甲级写字楼市场2009年3季度出现一定程度的回稳。由于空置率持稳，租金下降速度减缓。由于大部分空置面积位于浦东，因此浦西市场表现依然好于浦东。
受投资者信心增强及流动性充裕影响，销售市场趋于活跃。国内投资者及自用买家成购买主力。由于净吸纳量的回升快于之前预期及部分新增项目推迟上市，未来中短期市场前景较之前预期有所改善。
3季度沪甲级写字楼市场回暖迹象初现
3季度上海甲级写字楼市场出现回稳迹象，租赁需求有所回升，空置率小幅下降，带动租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长。供应方面，三栋位于浦东的写字楼完工交付，但部分原定于三季度完工的写字楼项目将被推迟至2010年上市。由于业界对市场未来展望较年初时候乐观，带动市场气氛好转，投资市场趋于活跃。特别是内资买家在近期几宗收购中表现活跃。乐观的预期使得投资者对避险要求降低，进而对风险溢价的要求亦有所放松，因此3季度投资毛回报率较2季度有一定幅度下降。上海写字楼市场近期的回暖与上海经济增长及外围经济回稳是相一致的。上海2季度GDP增长率从1季度的3.1%回升至2季度的7.9%。美国及欧盟经济的下滑幅度亦在第二季度收窄。
3季度空置率降至13.7%
3季度有三栋写字楼落成交付，分别是位于陆家嘴的汇丰银行大楼(ifc南座)、位于竹园的葛洲坝大厦及中国钻石交易中心，共为市场带来约15万平方米的办公楼面。由于相当部分楼面由汇丰银行自用，因此汇丰银行大楼在交付时入住率已高达95%。但截止到9月份，其他两栋写字楼空置率仍然过半。
同时租赁需求有明显增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。租赁成交中的相当部分仍来自到期续约，同时企业扩张也有所增加。此外还有较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多、租金水平较低的有利局面行搬迁或办公地点的重组。例如，在陆家嘴我们观察到2008年以来落成的写字楼自今年以来空置率不断下降，而其他楼龄相对较长的大楼则面临租户的流失，空置率持续上升。
从空置率来看，虽然本季度有三栋写字楼交付，但由于租赁成交回暖有助于吸纳空置面积，上海甲级写字楼市场整体空置率较2季度小幅下降了0.4个百分点至13.7%。分区域来看，由于陆家嘴新近落成的几栋写字楼本季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较上季度下降了2个百分点至16.1%。与之相反，位于竹园的两栋新上市写字楼则大幅推高了该区域空置率至30.5%。
租金分析：租赁成交回暖放缓租降步伐
租赁成交的回暖使租金下降速度减缓，3季度上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平米7.0元，与上季度基本持平，但由于去年3季度租金处于历史最高水平，因此同比降幅仍高达32%。
各区域租金基本都与2季度持平或小幅下降。静安区以人民币每天每平米8.6元的租金排名首位。其他各区租金都低于8元，最低的竹园平均租金仅为5.3元。目前超过60%的空置面积均分布于浦东，导致其平均租金低于浦西。
国内资本市场投资态势活跃
3季度以来中国及欧美经济普遍趋于稳定，国内资本市场近来保持活跃态势，这些都令投资者信心有一定增强。因此部分资金充裕的国内投资者及自用买家开始利用市场调整的有利时机择物业进行投资。如浦西市场，SOHO中国从摩根士丹利收购了位于静安区的甲级写字楼东海广场，均价每平方米34,000元左右;在浦东陆家嘴，上海农村商业银行以接近每平方米50,000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面;同样在陆家嘴，中国农业银行以均价约44,000元买下浦江双辉大厦37个楼面。随着投资者对未来市场走势预期的改善及租赁需求的回暖，近期他们对风险溢价的要求较年初有所降低。上海甲级写字楼市场整体毛收益率在3季度回落至约7.5%。
同时，值得注意的是近年来在陆家嘴，外资银行通过收购或长期租赁物业而获得写字楼冠名权的案例时有发生，如东亚银行及星展银行等以此提高品牌形象。基于上海2020年国际金融中心的规划及发展前景，预期将有更多以内资金融机构冠名的写字楼出现在陆家嘴。
后市展望：租金2011年触底
随着外部环境的逐步稳定，加之上海政府持续的利好政策支持，预计未来上海写字楼市场需求将逐步回升。特别是上海在2020国际金融中心的政策推动下金融经济预计将有长
足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。事实上，今年以来上海政府出台的一系列优惠政策对上海写字楼市场需求产生了更加明显的带动效应。如：上海政府在六月发布了“上海市推进国际金融中心建设条例”并于八月一日开始实施;上海政府给予跨国公司地区总部的财政资助与奖励措施已于7月份落实和兑现。供应方面，从目前的施工进度看，部分原计划未来2-3年内完工的项目预计将推迟上市，发展商针对低迷的市场纷纷做出灵活对策。供应延期将会相应烫平未来几年的供应高峰，从而减少甲级写字楼市场的波动幅度。
总之，由于净吸纳量的止跌回升(尽管只是温和回升)、发展商对供应节奏的较大幅度调整、以及国际金融中心规划等政策的带动效应开始呈现，现时看来，未来市场展望好于我们年初的预期。基于此，在第3季度我们上调了对2009年底及未来中期的预测。预期2009年全年租金下调幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年触底，但下跌幅度较年初预期收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。