广州商业市场重出生天 金融企业撑起半边天
广州商业物业已渐渐告别衰退
仲量联行广州董事总经理吴仲豪分析：“从目前写字楼和商铺市场的复苏情况来看，广州商业物业已经从市场衰退中渐渐走出来，而且结合同期经济的稳定增长，反映了这一轮商业物业市场的复苏拥有坚实的基础。过去不甚活跃的一些国内企业现在利用市场调整的机会入市，抵消了海外机构性投资者放慢投资步伐的影响，并且正是这些殷实的国内需求使市场早于预期走出谷底。”
国内金融机构撑起甲级写字楼租售半边天
第三季度广州全市甲级写字楼净吸纳量约15万平方米，需求出现强劲反弹，其中国内金融企业充当领头羊的角色。来自国内银行的自用写字楼需求进一步推动吸纳量攀升。据仲量联行商业地产部副董事石坚涛介绍，国内金融机构在第三季度新增租赁交易中占了50%左右，而在购买方面，所有的新增交易均为国内机构买家，国际机构买家交易目前仍处于疲软状态。按照仲量联行08年录的数字，每1000㎡的交易中，外资机构购买比例大概占70%，而直至09年为止，每1000㎡的交易中，外资机构所占比例仅20%，由此可见外资机构对整体经济环境仍持谨慎态度。
第三季度出现13万平方米新供应落成，全市甲级写字楼总体吸纳量增至近240万平方米，空置率持续下降至18%。种种复苏的利好致第三季度整体租金环比上升3%，而成交金额则环比上升2.3%。仲量联行商业地产部副董事石坚涛预期，“短期内国内企业将继续主导广州写字楼需求。年底租金下调压力将大大减少，预期第四季度将继续保持平稳。”
珠江新城空置率下降7.8% 明年或遭遇第二波空置潮
第三季度出现了四单大宗交易，其中有三单交易发生在珠江新城，包括广东发展银行广州分行买下中和广场1.1万㎡的面积、上海浦东银行买下富力盈悦广场四层写字楼以及一层商铺用作广州分行办公场所、而无限极公司亦在富力盈悦国际购置1.2㎡的办公面积。
而珠江新城本季度空置率环比下降了7.8%，前三季则下降了9.8%，随着需求复苏，相比之前软化的态度，业主开始对租金协商持强硬态度，部分业主更先行加租。但随着明年珠江新城超大体量甲级写字楼的井喷，如西塔，保利V座，汇美广场等等，仲量联行预计珠江新城发生在今年3、4月份的空置潮将会在明年一季度再次发生，届时珠江新城租金增长将会面临巨大的压力。
商铺市场租金短期难以反弹 天河仍唱主调
随着经济渐趋稳定，第三季度消费市场继续平稳增长。1-8月累计全市实现社会消费品零售总额同比增长13.8%。租金在历经上半年大幅调整后首度回稳，第三季度，市场出现稳定迹象。这主要体现在新品牌进驻广州市场带领租赁需求上升，即将落成的新项目吸引众多的零售商注目。第三季度天河的商铺市场最为活跃，而预期第四季度，随着太古汇、万凌汇这些超高端商用物业的投入时候，将会刺激需求的进一步上升。
据仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示， “随着天河的优质商场日益增多，未来天河商圈将显现领导性的地位，将成为广州最核心的商圈。租金走势方面，预计短期内整体租金下跌机会甚微，但租金在短期内难以V型反弹，上升的空间有限。
一手豪宅销售量从2000套跌至1450套
第三季度广州楼价虽然持续上升，但升幅亦已较第二季放慢。据仲量联行数据显示，第三季度豪宅售价环比增长2.6%，达到21174元/㎡，租金增长1.0%，达到64.3元/㎡*月。
由于豪宅市场在第二季度量价齐升，导致潜在投资者对市场的投机热度降温，加上上半年市场在售单位吸纳速度快，发展商减慢推售速度，造成第三季度市场成交量环比下跌。一手豪宅销售量从第二季度的约2000套单位，回落到第三季度约1450套。
另一方面，本季度二手豪宅资本值继续环比上升2.6%，但升幅已放缓。虽然一些位于天河市中心的个别热门楼盘有约20%升幅，但部分位于非黄金地段及以自住需求居多的二手楼盘升幅仅属轻微，这也是拉低整体楼价升幅的原因之一。由于近年豪宅落成量充足，出租需求未见恢复，本季度租金保持平稳，微升1%，低于售价的升幅。
工业物业市场并未走出低谷
第三季度广州外贸出口仍然维持倒退的形势，1-8月出口额同比下降20.3%。除了出口总额继续出现负增长，供应量的增多逐渐对物流市场施加压力。个别新落成的物业由于空置率高，业主采取减价策略吸引租户，导致整体物流市场租金首次出现明显减幅，第三季度环比下降2.1%。整体来讲，物流业务外包需求的增长引发第三方物流公司需求上升，成为本季度的需求动力。而随着租金下调，大部分租赁需求集中在新落成的物流仓库。例如普洛斯云埔物流园三期。
产业园方面，在政府推动产业发展的情况下，国内企业的需求有助产业园租金保持平稳，本季度租金轻微环比下降0.4%。中国目前最大规模的动漫主题公园马莎罗动漫城签订合作协议落户广州开发区，将带动开发区的相关产业园及配套设施发展。
投资市场金融业买家主导 外国投资者仍谨慎
本季度大宗房地产投资主要集中在甲级写字楼。在扩张性货币政策在资本市场的推动下，再加上国内企业购买甲级写字楼的自用需求大幅上扬，对整体成交量上升起支撑作用。
投资市场继续由国内投资者主导，特别是国内银行，纷纷通过购买甲级写字楼来更新办公场所，以提高企业的竞争力。而珠江新城在金融业优惠政策的支持下，成为众多金融企业置业的首选。和中国整体投资市场相似，外国投资者仍然持审慎态度。随着需求上升和商业物业租金回稳，投资者需求将继续上升，预计投资活动将继续保持活跃。