商办物业刚刚“触底” 楼市缘何冷热不均？

　　商品住宅热销 商办物业交易难言繁荣 工业地产市场较为平静———

　　房地产市场全面、骤然升温了吗？一个人们较少提及的常识是：房地产市场存在明显的结构性、地域性差异。商品住宅的热销、“地王”的频频出现某种程度上掩盖了目前房地产业的一块“低温区”：商办物业交易尚难言繁荣，工业地产市场也依然较为平静。因此，不能笼而统之称“房地产市场已经全面回暖”。

　　工业用地罕见“地王”

　　报告显示，自2008年第四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的物业项目不断交付，而租户却缩减面积，使市场未租用率有所上升。

　　工业地产也相对“平静”。上海郊区某工业园区一位负责人介绍，预计该工业区内今年新成交土地面积约100亩，保持近几年来的平均水平。

　　统计数据显示，在5月份全国26个主要城市的土地供应总量中，工业、商业、办公用地分别占43.5％、12.9％、0.4％，三者总和接近住宅用地数量的3倍。但总体而言，前三者成交溢价幅度明显低于后者，更罕见所谓“地王”。在大连、东莞等一些经济外向度较高的城市，还出现了工业用地流拍的现象。

　　国土资源部新公布的上半年土地市场动态监测分析报告显示，今年上半年，几个重点区域的工业地价环比、同比均为负增长。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的结构性和地域性差异，对工业用地、商业用地、住宅用地必须进行分类观察、具体分析，不能笼而统之地称“房地产市场已经全面回暖”，而掩盖了市场的真相。

　　商办物业刚刚“触底”

　　世邦魏理仕的报告指出，由于实体经济受金融危机影响较深，加上存量项目空置率较高，租户将倾向于暂缓实施长期计划而偏重短期内财务节约，众多租户特别是跨国企业在下半年仍会在迁址、扩租方面相当谨慎。

　　上海郊区某工业区的负责人介绍，现在开发商前来拿地的积极性较低。这主要有三个方面的原因：一是园区主动对产业项目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、财务成本、税费等在内，工业地产项目至少需要15年才能收回成本，远远超过住宅地产的回收周期；三是目前制造业企业资金总体依然紧张，缺乏扩张的欲望和实力，毕竟，“实体经济绝对没有像住宅地产那么火”。

　　国土资源部不久前下发了工业用地的“打折通知”，下调全国工业用地出让最低价标准，农林牧渔业产品初加工项目用地下调幅度达30％；对中西部地区使用国有未利用土地的下调幅度高达85％。一些分析人士认为，当前的工业地产情况仍不乐观，商办物业最多也就是刚刚“触底”。

　　房地产业发展不能“脱轨”

　　目前，中国经济企稳回升后，开始进入一个站稳脚跟、积蓄全面复苏力量的关键时期。而工业、商业地产“低温”现实表明，宏观经济复苏的基础还有待巩固，“保增长”的主题没有改变。

　　短期而言，房地产业有时会逆大势而行，甚至出现“非理性”的增长；但从中长期看，其发展应与宏观经济走势同步。没有宏观经济基本面的支撑，其根基也难以稳固。

　　记者注意到，目前已有分析人士对国内快速上涨的楼市表现出担忧。经济学家郎咸平表示，实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖。业内人士表示，在房地产享受“盛世”的同时，也应清醒地意识到发生“危机”的可能性。

　　住宅地产与工、商地产“冷热不均”的现状也考验着管理部门的执政智慧。一位工商界人士说：“前者‘见效快’，能在短期内实现大量税收；后者周期相对较长，但对税收、就业等有更多拉动作用，对实体经济有更长远的促进作用。如何处理两者的关系，需要有战略眼光。”