京工业用地成交热园区写字楼受关注

近日，世邦魏理仕发布了《2009年上半年北京工业物业市场回顾及展望》，据该报告显示，北京工业用地成交同比上升，工业园区写字楼在租金下调之后，开始受到企业关注，预计下半年将走出低谷。

北京工业用地成交同比上升

2009年上半年，北京工业物业租赁市场不景气，但是北京工业用地的出让市场受到影响的很小。在公开市场上，2009年上半年北京工业用地成交54宗，土地面积191万平方米，规划建筑面积221万平方米。这三个数据比2008年上半年的28宗，土地面积135万平方米，规划建筑面积146万平方米分别增长了93%，41%和51%。数据说明北京的工业用地市场规模正在扩大，由顺义，昌平，通州，大兴等区县扩展到了平谷，密云，怀柔等更远的区县。2009年上半年，北京主要工业区工业用地的报价稳定，到二季度末达到1，284元每平方米，环比下降2%，同比微升0.8%。

工业厂房需求回升

在中国政府四万亿投资的刺激下，中国的制造业正在走出低谷，北京的情况也是如此。2009年1-5月，全市规模以上工业实现增加值877.2亿元，按可比价格计算，比上年同期下降2.3%，降幅比1-4月缩小0.7个百分点。1-5月，全市规模以上工业企业实现销售产值3865亿元，比上年同期下降10.4%。其中，实现国内销售产值3326.8亿元，下降6.8%，降幅比1-4月缩小0.4个百分点；实现出口交货值538.2亿元，下降27.8%，降幅扩大0.6个百分点。从数据上看，北京的工业生产正在逐渐复苏。工业生产对物业市场的影响稍有滞后，但现阶段已经有所反映，内资的工业企业不再像去年下半年那样保守了，他们根据对企业经营前景的判断，重新规划在物业市场的发展。例如，三元股份最近宣布，公司决定在北京市大兴区投资兴建日处理鲜奶能力为1200吨的工业园，投资总金额约6.8亿元。同时，部分内资企业的厂房项目也已经开工，而北广优力科技，斯琴服饰，德浩电子等在北京经济技术开发区及其周边区域签约租赁工业厂房，总成交面积超过了一万平方米。同时，开发区东区的部分工业物业也结束了半年左右的空置状态，主要的租户依然是本土的制造业企业。目前看，由于受到危机的冲击更大，外资企业在物业市场上仍然比较谨慎。在这样的背景下，北京工业厂房的租金报价降幅由上季度的4.3%到本季度的2.3%，达到每天每平方米1.2元。我们预计，下半年租金报价将趋于平稳，而2010年则逐步上涨。

仓储物流需求未见明显增长

第二季度，北京市场对优质仓储物流设施的需求未见明显增长。虽然客户的询价行为比一季度稍有增长，但是实际成交依然很少。在现有存量没有迅速消化的情况下，未来的新增供应面积却很大，尤其集中在空港附近。市场压力推动租金报价环比下降5.6%，达到每天每平方米0.94元。目前，北京优质仓储物流设施主要集中在北京空港物流基地和北京通州物流基地，租金报价分别为每天每平方米0.91元和0.88元。空港物流基地目前有三个项目对外租赁，分别是普洛斯，宝供物流和AMB的仓库，可租赁面积在10万平方米左右。通州物流基地有两个项目对外租赁，分别是招商局和东方信捷的仓库，可租赁面积35000平方米左右。由于通州基地毗邻北京经济技术开发区，因此需求相对稳定，所以租赁情况相对好于空港物流基地。总体看，伴随着空置水平的上升，我们预计下半年北京仓储物流设施的租金将继续下滑，只有到2010年初才可能企稳。

工业园区写字楼询价现象增多

随着北京城市周边区域发展迅速，尤其是临近城市环线周边的酒仙桥、望京、亦庄、上地等区域，市政设施不断完善，同时，配套商务设施不断兴建，目前环境和条件能够基本满足办公需求，加上相对低廉的租金和便利的交通，不断吸引着大型跨国公司总部和大型研发中心的关注。在2008年四季度以前，北京工业园区写字楼的租金报价一直保持平稳的上升，并在三季度达到了每天每平方米2.92元的水平。但是，从四季度到一季度，北京工业园区的办公物业租赁市场表现低靡。在空置面积逐月上升的情况下，业主持续下调租金报价，在二季度末下调到每天每平方米2.72元，环比下降2.8%，同比则下降6.1%。进入到二季度以来，客户询价的现象逐月增加，他们正在了解园区写字楼的情况，希望在未来几个月以满意的价格租到满意的办公场所。我们预计下半年工业园区写字楼的租赁成交会逐渐增加，并引领工业园区的写字楼市场走出低谷，租金也将趋向于稳定。另外，一些大型公司又开始在北京的工业园区建设公司总部。2009年5月25日，中国民生银行总部基地在首都空港经济中心奠基。中国民生银行总部基地基地占地约200亩，总投资额8.2亿元，计划于2010年底竣工。