写字楼大量空置楼市陷"失衡的繁荣"

楼市的繁荣远没有看起来那么完美，在住宅价格不断上扬的背后，与实体经济更密切相关的写字楼市场，依然在低迷的泥潭底部徘徊。虽然有个别市场的写字楼交易开始呈现活跃的苗头，但是空置率和租金水平始终是困扰这个市场的软肋。

摆脱阴影？还有很长一段路程。

投资客入场？

6月初，深圳中心区一个写字楼项目开售当日卖出七成的成交情况，就如同此刻的住宅一样，让开发商感到意外。该项目的开发商深圳卓越集团相关负责人称，今年经济环境的变化远比去年预估的好，港人到深圳置业比例的增加，以及部分投资者进场买写字楼，改变了市场的形势。

作为在深圳拥有最大写字楼体量的开发商，卓越旗下项目的热销，代表着某种趋势。高力国际的报告指出，深圳、广州两地的写字楼市场在第二季度呈现活跃的迹象，一手交易量有所上升，而成交价格也小幅度上扬。

尽管如此，写字楼的形势远不能与住宅的繁荣相提并论。深圳有业内人士称，自从2007年底以来，深圳一直没有好的写字楼项目入市，今年上半年，只有一两个项目开盘销售，鉴于市场并不景气，不少开发商不愿急于推出项目。因此，即使目前有个别项目成交情况理想，也很难代表市场已经走好。

另外有数据显示，目前深圳的在售写字楼存量达到40万平方米，即使5月份的销售情况较前几月有所好转，但供大于求的局面没有根本改变。

卓越集团上述负责人表示，由于深港一体化进程正在逐步推进，公司对自己位于中心区的写字楼项目非常有信心，至于深圳其他区域，由于缺少更优质的项目，目前还不好判断。高力国际也指出，目前广州在售的甲级写字楼并不多，二季度的成交以乙级写字楼为主，而金融危机对市场仍有影响。

第一太平戴维斯的研究显示，上海写字楼市场呈现相同的格局，即由于需求疲软，一些项目推迟了原定入市时间，导致2009年和2010年的供应情况有所改变。根据最新统计，2009年甲级写字楼新增供应将不会超过59万平方米，而早前的预期则达到75万平方米。

更为严峻的是，未来的写字楼市场由于预期供应量巨大，特别是2010年，无论广州还是深圳，都将迎来写字楼集中入市的高峰，这些项目将通过何种途径消化，目前仍不得而知。

租金难有起色

如果说交易量和交易价格开始回升，让写字楼看到一线曙光，租金收益的不断走低无异于给市场当头泼了一盆冷水。在广州投资了两套写字楼物业的林小姐，对此深感忧虑。由于其中一个意大利租户受到金融危机冲击，生意难以为继，将提前退租。目前该物业的收益率为8%，而被退回后再度放盘，租金将被迫下降，“至少每平方米租金要下调10块钱。”

第一太平戴维斯统计数据显示，供应过剩、需求疲软以及大量新增供应导致上海平均租金在2009年前五个月下滑6.8%。浦东因有大量未消化的存量，租金比去年同期跌9.3%，而浦西租金则下跌6.0%。

无独有偶，广州第二季度的甲级写字楼租金水平也没有起色，仅较上季轻微上升1.08%。而高力国际认为，由于未来半年将有多个项目投入市场，广州写字楼市场将面对激烈竞争，预期租金将会受压。

受到深圳综改方案通过刺激的深圳写字楼租赁市场也缺乏强力反弹动力。据悉，深圳第二季度的甲级写字楼整体租金与上季度相近，为119元/平方米/月。

而深圳统计局数据显示，2009年第一季度深圳外商直接投资同比降幅高达七成。加上市场预计下半年起有近百万平方米的新增供应，写字楼租赁市场的窘境难以在短时间扭转。

写字楼与住宅市场的倒挂

比较而言，住宅市场的火热几乎让写字楼眼红。以价格波动最大的深圳为例，住宅市场仅仅用了半年的时间就让“高房价”再度困扰这个城市。

世联地产的每周研究报告显示，6月的前半个月，深圳住宅价格涨势明显，第一周成交均价突破17000元/平方米，基本接近2007年的最高水平，之后的一个星期，虽然价格有所回落，但成交均价仍然在14000元/平方米之上。而仅在几个月之前，深圳住宅的成交均价还停留在12000元/平方米以下。

市场越发让人感到无奈，身处其间的消费者，能感受到的价格变化幅度在30%左右，无数的案例让深圳人不得不接受这样的事实，例如，华侨城单价高达12万、总价几千万的别墅，在一天卖出了7套。

这一轮楼市行情中，深圳又成为一个极端的范本，但绝不是特例，全国各地的住宅市场都呈现上涨的格局。抛开北京、上海、广州、成都等大城市不说，即使相对边缘的云南丽江，开发商也在加紧施工，有项目即使还未公开发售，认购的火爆已经让开发商在开盘之前，就在内部进行了几次价格的上调。

一边在继续上涨，另一边则困境重重，住宅与写字楼的分化日益加剧，让目前的楼市繁荣更显诡异。广州某机构分析人士称，住宅体现了个人消费行为，而写字楼则反映企业行为，后者的好转依赖于整体经济形势的转变。

业内人士分析，写字楼市场与住宅的阶段性分化还会继续一段时间，至于时间的长短，乐观的观点认为是今年年底，谨慎的判断则要到2010年下半年。