09年商业地产投资将趋活跃 保险公司或施拳脚 2009年国际金融危机对国内房地产市场的影响还将进一步显现，随着一些外资企业撤离中国市场，写字楼市场的租赁和买卖需求都将放缓。 来自仲量联行的报告显示，2008年第四季度，受413380平方米新增供应竣工导致空置率的不断攀升以及本季度需求继续疲软的影响，北京写字楼业主开始更加关注如何保留现有租户。另外，全球和本地经济发展的不稳定性，使得收缩规模或者推迟扩租计划的租户数量增多。 仲量联行认为，2009年写字楼业主方的新增供给预计会加剧相互竞争的态势，空置率将会高位运行，整个市场的平均租金有望下调15%－20%。 受此影响，公司租户出现了向CBD回流的现象。另有部分租户放缓了向近郊企业园搬迁的步伐。 但是2008年12月写字楼租赁市场表现却还不错。世邦魏理仕华北区研究部董事覃晓梅在中国经济时报采访时分析说，尽管市场低迷，优质写字楼吸引了国内市场中的需求，业主纷纷通过下调租金等方式来留住租户，这使得12月份北京写字楼市场的租赁情况好于市场预期。 此外，北京2008年投资市场的整体大宗交易数量并不低于2007年，覃晓梅将2008年投资市场整体较好的原因归于上半年市场形势比较好，交易活跃，多家企业和海外基金都购买了优质写字楼项目。 但是2008年年末北京投资市场却交投清淡，写字楼市场仅有一单成交，为金融街控股出资2.352亿美元购买了位于北京金融街的一个商铺和写字楼多用途项目——美晟广场。 “2008年下半年出现一些外资抛售在华资产的现象，多集中在金融机构，我认为这些金融机构的撤离主要出于降低资产负债率的考虑，并不能认为对市场没兴趣。从我们了解的情况来看，多数企业并没有改变之前的长远投资方向，只是观望情绪更加强烈，同时市场上资金量比2007年及2008年上半年有所减少。”覃晓梅表示，还有部分海外基金由于达到赎回期及母公司股权结构的巨大变动而不得不暂时撤离中国市场。 尽管市场交易量并未比2007年同期大幅下挫，但大宗商品的买卖双方之间的预期差距依然很大。仲量联行指出，随着2008年岁末前商业地产售价的走低，这种差距可望缩小，预计2009年投资市场将会趋于活跃。“鉴于租金持续走低和投资者为了在风险增高的市场当中能够获得补偿从而要求更高的收益率，我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%至20%。” 她强调，并不是所有的基金都有撤离的打算，多数基金现阶段都还在关注，其中香港、新加坡的基金关注程度更高。 外资关注的投资重点也由开始转移，一线城市投资活动将增加。此前，为追求更高的回报率同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二、三线城市。 “然而，严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会。尽管2008年第四季度北京市场未出现任何外资收购案，但是随着监管限制的放宽，以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。2007和2008年间的筹资尚有结余，投资者持观望态度，以期价格进一步下跌。”仲量联行的相关人士分析说。 另外，引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。 在上述人士看来，房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商和业主、营运商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们对投资于房地产市场的热切希望，将有可能为商业地产的市场售价提供进一步的支撑。
