深写字楼新增100万平空置率上升租金下降

据中原地产、星彦地产以及戴德梁行的最新数据，今年深圳写字楼市场可能不乐观。中原地产的数据表明，2008年存量写字楼有近40万平方米，新增预计将有104万平方米，存量加上新增将超越历年数据创下新高。多位写字楼市场研究人士认为，供应过多将带来空置率的上升，导致租金还将持续下降，写字楼回稳可能要到年底。写字楼存量也为历年最高根据中原地产的数据统计，2008年深圳写字楼的成交套数共为1367套，比2007年增长了6.05％；成交面积为20.58万平方米，比2007年微跌1.39％。表面数据看来，去年写字楼成交情况并不比前年差，但是去年总的供应量有59.6万平方米，相对前年多了35.76％，可见去年写字楼的销售率远远低于前年，受楼市深度调整及全球经济危机的影响明显。截至2008年底，深圳可售写字楼面积达到37.3万平方米，远大于全年销售量，也是历年最高。中原地产方面介绍，2008年底的这些存量物业包含一些已经拿到预售许可证但是还没有销售的，在新增供应出现之前，他们将是未来一段时间内市场的销售主力，这些占有总量的63.88％，如卓越时代广场二期等楼盘。有业内人士表示，部分楼盘放缓项目建设速度改变销售计划也是导致存量增加的一个因素。福田依然为最大供应面积区域写字楼的重点供应这几年都集中在福田，它包含中心区和中心西区。中心区的商务物业经过多年的积淀和发展，目前已经确定了自己的商务霸主地位，尽管2008年新增供应减少，但是中心西区又成为2008年供应的新亮点。中原地产的统计数据显示，2009年深圳新增写字楼面积将有104万平方米，为历史最高水平。据悉，这些供应中，福田继续是写字楼供应面积最大的区域，约为41万平方米，但在全市所占的市场份额下调至40％；南山发展规模继续壮大，挑战福田的龙头位置，供应面积约为39万平方米，占全市的37％；另外，龙岗将取代宝安成为2009年写字楼供应的重要区域，其提供约17.5万平方米的面积。与2008年厂房式公寓、商务公寓占据半壁江山不同，2009年写字楼将回归“正统”，纯写字楼供应将超过七成，特别是福田中心区、中心西区再次放量。中原地产相关专家认为，纯写字楼增加将提高成交价格，预计比2008年有两三成的增长。空置率上升将让租金持续下降 “我们了解到，现在很多写字楼租户都在要求业主减租，而且估计春节以后，会有更多公司缩小租赁面积或者搬迁到较便宜的办公地点，如此写字楼的空置面积将进一步扩大，租价也将下调。”美联物业深圳营业部总经理江少杰说道，他提醒投资客要有心理准备。 DTZ戴德梁行研究部主管张晓端告诉记者，因为种种原因，虽然这些预计的增量最后未必都会在2009年入市，但写字楼市场受经济影响大，现在看2009年经济总体上不乐观的，预计今年的办公市场需求还会减少。她也认为在市场的吸纳能力变弱、新增又不断出现的情况下，就会出现江少杰所说的“空置率上升，租金下降”现象。她认为原来租金上涨最快的福田中心区可能会受影响最大。至于待售写字楼的定价，江少杰则认为并不一定会走低，因为写字楼销售不同于住宅，销售期更长，开发商不会求低价快销，而且深圳的销售类写字楼已经稀缺，定价空间大。而对于写字楼低迷的情况还要持续多久，多数专家表示至少到年底才会回稳。“根据我们的调查和了解，不少企业主不是没钱购买写字楼，而是信心不足，目前各种救市政策不断，企业也会在今年进行经营结算，等他们发现自己的企业没有受到太大影响或者对未来经济预期明确之后，入市的速度就会快起来。”天利中央广场销售总监柯文告诉记者。