解读政府救市之“谜” 楼市或于明年7月企稳

政府为什么出手救楼市?

　　今年1~9月，中国GDP同比增长9.9%，其中一季度同比增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度仅增长9%。按照这种下滑的形势，四季度增长9%难保。

　　2008年经济保持9%以上的增长基本没有问题，但关键是2009年。借鉴2008年的做法，要寻找新的经济增长点。房地产业作为重要的支柱产业，对经济增长起着巨大的支撑作用。

　　21世纪不动产中国区高级分析师孟奇说，房地产投资本身占固定资产投资近1/4，对投资拉动很大;而房地产对相关行业的带动作用十分明显，最多可影响60个行业的发展;住房消费还是居民消费的重要组成部分——这三个方面很有说服力地表明，房地产业对经济增长影响几乎是不可替代的。

　　专业人士也分析，中央政府部门在10月22日晚上宣布调整住房消费政策，正是以上逻辑的体现。

　而房地产在多年的调控政策累积效应下，2008年进入了深度调整。根据21世纪不动产的监测和有关统计数据，当前房地产市场表现出以下特点：

　　第一，房地产投资增幅回落。

　　第二，商品房销售连续出现负增长，创造了近10年来连续负增长时间最长的纪录。

　　第三，房价增幅放缓，今年二季度以来，同比涨幅几乎是逐月下降。从抽样的平均统计数据上看，全国房价今年8月起，环比出现下降。

　　第四，相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长。

　　第五，全国多数城市土地供应计划没有完成，房地产新开工面积负增长，很多地产大鳄都已宣布将大幅减少今年下半年的商品房新开工面积和竣工面积。

房地产调整何时结束

　　孟奇结合21世纪不动产对全国和各地楼市的监测情况，对未来房地产市场谨慎地表达了以下观点：

　　一、房价走势。普遍认为，2007年10月之前的房价，全国平均高估了约30%。北京最具代表性，其房价差不多就是被整体高估了约30%。今年实际下跌了约10%~15%，预计平均还有5%~10%的下跌空间。

　　我们估计还需要8~9个月的时间来消减剩余的房价泡沫，即到2009年7月左右，房价会达到一个相对平衡点，之后会结束下跌，呈现一种恢复性的很平缓的上涨态势，但2009年7月后至少半年内的房价实际涨幅不会超过GDP增幅。

　　二、商品房成交量。在中央政府部门和地方政府的现有救市政策引导下，一部分刚性需求，经过一段时间的犹豫和观望后，会试探性地进入市场，减缓销售量负增长的幅度。

　　但救市政策不会立即改变房地产市场的调整形态，因为楼市与整个经济环境、金融环境、消费信心有密切关系。

　　三、宏观经济走势。在强大的政府投资力量推动下，预计2009年中国经济增长仍可达9%的水平。

　　同时，各国政府今年救助、扶持金融机构的政策，到2008年三季度，会逐步看到部分成果。而世界的金融形势也可能于明年年底基本稳定。

　　明年，中央将会加大并要求地方政府增强对保障性住房的投资建设，但有两点值得注意：一是，2008年土地收入的减少，使得地方投资建设保障性住房的积极性大大降低;二是，2007年承诺并实施的保障性住房建设，2009年到了竣工高峰期，一方面它分流了部分商品房购房人群，另一方面保障性住房也会从平均价格上摊薄房价。