空置率高达30% 金融危机放大北京写字楼隐忧
来自仲量联行的数据表明，未来12－15个月，北京市将有240万平方米的写字楼供应量，其中很大一部分将产生于CBD。目前，CBD写字楼的空置率高达31.6％，远高于全市18.4％的平均水平。
“外迁”之痛
CBD一直都在背负着“外迁”的非议。
“仅在三季度就有包括柯达总部在内的多家外资机构迁出CBD。”一位知情人士告诉本报记者，柯达总部已从嘉里中心迁至双井的乐成中心。
同在三季度，随着“摩托罗拉大厦”变卖成真并更名为“丰树大厦”，此前一直扑朔迷离的摩托罗拉总部弃“CBD”投“望京”传闻终被证实。
“企业控制成本、规避金融危机的方式很多，‘外迁’或不失为其中的一种。”仲量联行北京副董事总经理张莹认为。
但也有持不同意见者认为，CBD企业的“外迁”只是正常的企业分流，与金融危机的干系并不如想象的那么紧密。
“一些从事艺术创作、建筑、设计行业的企业并不一定要在CBD办公，他们的迁出已是必然。”陈永辉指出，凭他多年的经验，金融危机来临时，如果一些必须要在CBD办公的企业仍然不会选择“外迁”，只会可能缩减办公面积。
北京高力国际物业服务有限公司商业代理部董事史德进对此表示认同，CBD区域企业“外迁”其实一直存在，主要都是一些制造业和建材业的国际巨头。“这些外资企业的区域总部都有很高的办公标准，比如核心地段、高品质等等，进来之初符合这种要求的几乎只有CBD区域，但现在燕莎、望京、中关村、亦庄等都有了国际标准的写字楼。”
“CBD的租金越来越贵，有一部分企业出于成本考虑会向其他区域转移。这种核心区域的企业分散理论适合任何城市的CBD发展规律。”陈永辉和史德进都认为，很多企业的迁址都是一种长期的成本控制计划，金融危机并不会成为短期的主导因素。
据了解，目前，CBD区域的平均租金已经达到了260元每平方米每月，高居商圈之首。
陈永辉也指出，金融危机和企业“外迁”之间也并不是完全没有关系。“几乎所有‘外迁’所考虑的首要因素都是控制成本，如果之前已有‘外迁’计划的企业，或许会因金融危机而加速其‘外迁’进度。”
30％空置率
除却“外迁”，CBD区域写字楼的另一难题是高空置率。
记者经过几天的调查发现，虽然各家顾问机构有关空置率的数据不径相同，但有一点几无异议，CBD的写字楼空置率居高不下。其中，来自仲量联行的数据显示，该区域写字楼空置率是31.6％，高力国际的数据则为20.68％，均为商圈之首。
这种高空置率在短期内还难以改观。
首先是供应量。“未来12－15个月，北京市将有约240万平方米左右的写字楼供应量，其中很大一部分将来自于CBD。”张莹指出。据了解，将来CBD地上建筑总规模将达到800万平方米，其中仅甲级写字楼就超过370万平方米。
与巨量供应形成鲜明对比的是，未来一段时间内，写字楼的需求或因金融危机而呈暂时减少之势。
记者在仲量联行发布的今年三季度报告中看到一个十分重要的观点：“已遭受重创的金融行业已不再是北京写字楼市场的最大用户。”
张莹认为，受累于9月以来的金融危机，写字楼的一些租户已收缩其扩张规模，甚至取消其扩张计划，外资银行尤其明显。“这一点在空置率已超过30％的CBD区域将更加突出。”陈永辉透露，CBD区域有近30％左右的客户是国际金融机构以及与金融相关的服务机构。
TZ戴德梁行提供的数据也表明，全球疲软的经济需求已经给北京区域性写字楼带来负面影响。北京二季度的吸纳量接近30万平方米，但三季度下跌至16.9万平方米，吸纳量下挫接近一半。
金融危机如果继续蔓延至实体经济，则不可避免要牵动写字楼市场的需求命脉。
CBD租金多年来首次下跌
受供求关系影响，CBD区域写字楼的租金也受到了挑战。
仲量联行的数据表明，三季度北京整个写字楼的平均租金较上季度微降0.4％，CBD区域降幅则达到0.7％，CBD写字楼租金多年来“只升不降”的童话被改写。
陈永辉认为，写字楼租金将更加分化。“硬件、品质非常好的写字楼空置率将继续下降，租金却会平稳上升，而其他写字楼空置率和议价空间都将加大。”陈永辉粗略估算，CBD区域大约有30％－40％的写字楼属于前者。
高力国际的数据也显示，今年三季度，CBD区域甲级写字楼市场整体空置率下降6.27个百分点，从二季度的24.72％下降至18.45％；而乙级写字楼市场整体空置率上升1.22个百分点，从二季度的20.80％上升至22.02％。
而几乎所有的采访对象都认为，金融危机对写字楼买卖市场的影响更大。
大成国际销售总监王琦对本报记者表示，尽管CBD区域的高端产品一直是投资者的热点关注对象，但由于金融市场的低迷，投资者更多选择观望，无形之中使销售型写字楼产品面对极大的挑战，
“据我了解，活跃在中国的外资基金大约有三分之一是来自美国，如果此前没有合同约定的，现在基本上都已停止或继续加大议价幅度。”陈永辉透露出了事态之严重性。