上海商业地产既是供过于求也是结构失衡

    既是供过于求,也是结构失衡
      　　
    上海商业的人均面积已达到了2.9平方米,有人认为上海商业地产的发展仍具有较大的空间,有人认为上海商业地产存在过量开发的问题,还有人认为,上海商业地产开发存在结构性的矛盾。汪亮认为,目前从小的概念上来讲,上海商业地产从整个产业的发展过程来说,存在供大于求的问题。从经济学角度来讲,研究的是供需关系。如果消费水平上不去,光商业面积的增加也是没有什么意义的。另外,他认为这也是一个结构性的问题。现在的商业发展必须要有很好的规划布局,要根据上海市人口的导入情况及全市的人口迁徙情况进行重新的整体布局。那些俗称半小时商业、十五分钟商业、五分钟商业的市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心也都是要有规划的。

    从商业地产结构性的矛盾中暴露出开发商的不理性,表现为他们在实际操作的过程中往往没有将城市的规划布局结合起来。除了这一点,从侧面也反映出政府的约束机制还不够完善。
      　　
    虽然政府的规划是透明的,已经不存在政府信息不对称的问题。现在每五年一次规划,在上海市经济发展规划的大方向下,商业有商业的五年规划,工业有工业的五年规划,各部门都有细致的规划。那么这种结构上出现的问题主要是开发商受利益驱动所表现出来的不理性行为。其实,商业地产是要有商业需求来支撑的,要有人口来支撑的,不同的商圈是由不同的消费群体来支撑的。
      　　
    但是,政府调控的手段是很有限的,只能制定某个地方规划的方向。汪亮指出,国内的规划与国外的规划区别在于缺乏刚性,国内的仅仅是作为一种规划而存在,在发达国家规划就是法律。现在国内还没有形成这样一套机制,以至于房子建好以后换置率很高。
      　　
    商业地产不能一概而论
      　　
    有人说商业地产不受经济周期的干扰,因为越是经济萧条越需要拉动内需来复苏经济。在汪亮看来,商业地产不能一概而论,他认为目前商业地产应分为实体商业与投资型商业地产。在当前经济不景气的情况下,实体商业虽然会有拉动内需的商业消费支持,但毫无疑问也会因为经济萧条而带来的消费市场萎靡。只不过,这种市场萎靡的冲击不会是致命的,也是在可以接受的范围之内。而对于投资型甚至投机型商业地产而言,日子可能就没有那么好过了,本来指望短平快投机变现的商业地产项目而言,不仅会面临巨大的资金压力而骑虎难下,同时也会因为其前期无视商业规律,缺少足够的专业力量支撑,而没有后路可以退。如果仅仅是资金链出了问题,还可以通过不同的融资渠道予以弥补,然而如果项目本身就没有商业价值,这个时候可能也就唯有坐以待毙了。
      　　
    采访手记
      　　
    作为一名经济学研究领域内的权威学者,汪亮的见解独到而又犀利。从他对商业地产的见解来看,我们也深切地感受得到一名学者的社会责任感。是的,商业地产今天所面临的问题,有诸多客观原因,但更主要的还是由开发商自身不负责任的行为埋下的祸根所致。