北京写字楼市场冷暖互现租赁供需旺盛

　　租赁供需旺盛

　　2008上半年写字楼月均销售面积在10万平方米左右，而2007年月均成交面积19万平方米，业内人士预测的写字楼市场重心向租赁偏移更加显著，持有出租项目则继续保持了比较旺盛的供需情况。

　　上半年，约有70万平方米的新入驻写字楼，再创供应高峰，根据COPT统计表明，供应仍集中在CBD及其周边区域。该区域近年持续的大供应量，造成了待租面积不断累积，且从未来潜在供应来看，短期内还将有大量项目进入市场。

　　需求方面，CBD、金融街大型企业迁入、扩租依旧不断，由于奥运会的原因，亚奥区域写字楼受到了传媒、广告及其他服务类公司更多的关注。虽然第二季度，受奥运期间限制施工、装修政策的影响，部分项目再次推迟入驻时间，但租赁成交受此影响有限，大面积交易不减。

　　而在房地产市场交易普遍萎缩的大环境中，写字楼市场的上述两种差异表现，原因值得我们更深入的研究。写字楼需求受地区宏观经济运行环境影响很大，这也是国内、外多数研究机构在研究了当前市场价格及需求情况后，依旧看好北京写字楼中长期表现的主要依据。并且，写字楼市场与需求方即实体公司连接更紧，再加之较高的资金门槛使其与住宅相比，短期投机获利需求占比要小（主要为专门基金或机构），多数客户或自用或中长期投资，因此可以说市场价格对供、需关系的反映更真实；且写字楼项目的“地价”升值甚至会高于建筑物本身，因此在连续集中供应的压力下，直接销售写字楼获利就不再是最佳选择；另外一个不能忽视的因素是，房地产市场观望情绪很容易影响写字楼销售市场，对租赁却几乎没影响。

　　市场压力累积

　　尽管上半年租赁市场活跃，但从未来的供应情况可以预期到，北京写字楼市场的压力还将继续累积，项目集中在CBD、金融街、东二环，燕莎、亚运村也各有几个优质项目即将入驻，未来一年的潜在供应量可能超过200万平方米。而其中有一部分项目，在2007年及今年上半年已完成整售，入驻后除了满足企业自用，出租面积的占比也很大。第三季度恰逢奥运，装修受限，初步估计几个计划入驻的项目有可能继续顺延，且同类项目集中也会打击其预租情况，而许多优质项目会考虑预租率来对入驻时间进行调整。

　　在当前集中供应的情况下，项目想脱颖而出，单靠标新立异的外立面及广告轰炸是远远不够的，实际上多数写字楼开发商也已经明白了这是一个长期运作的过程，需要根据项目阶段性制定不同的策略。而项目初期行业领头企业、相关大型及知名企业的入驻，会对后续租赁起到很好的带动作用，因此对大客户的争夺正成为影响项目后期成功与否的关键因素之一，这样换个角度，地理位置临近的项目之间并不仅是竞争关系，有时其互相促进作用也不容忽视。