天津滨海商业地产遇冷 多个项目重新包装上市

    房地产市场的大调整并不仅仅冲击着住宅市场，商业地产在近期也受到了较为明显的影响。据记者了解，开发区和塘沽区的数个商业项目在今年取得的销售成绩十分不理想，纷纷改头换面再度进入市场。

    重新包装再度上市

    位于开发区内某项目2年前已经开盘，普通商品房住宅取得了不错的销售业绩，在去年已经基本销售一空。该项目在住宅产品销售完毕之后，开始推出临街的底商。不过，该楼盘的底商推出时间正值去年房地产市场火爆期的尾端，在开发商的宣传普遍铺开之后，楼市调整期紧随而至。

    据知情人士透露，该盘从去年年末开始至今年上半年，并没有取得良好的销售成绩。市场的冷淡令开发商不得不做出改变。

    今年年中，该项目被重新包装了一番，换掉了之前使用的项目名称，采用新名重新进行项目推广，打算以一个崭新的项目定位在市场里杀一个回马枪。

    与上述情况类似的还有塘沽区的一个项目，地处核心区域，商业地产也是作为住宅项目的补充出现，之前的宣传资料里面始终在强调自己是临街旺铺。去年年末的时候一度对外宣传仅仅剩下数套商铺可售，希望购房者欲购从速。

    然而，今年年中，该项目再次进入市场推广，足以说明他们之前宣称的“仅剩数套”仍然无人问津。

    原因何在

    业内人士表示，去年央行下发的“第二套房”政策中的相关条款对商业地产也在产生着影响。“第二套房”政策中规定，商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍。

    按照每平方米1.8万元的价格计算，一套100平方米的商铺总价为180万元，对于只能承受40%首付的投资者，多出的10%首付大约在18万元左右，一些中小投资者就这样被挡在大门外。

    中原地产投资顾问部总监高飞对记者表示，商业地产遭到冷遇并不是开发区遇到的问题，市区也遇到了类似的情况。

    另有业内人士表示，主力百货店的选址有很严格的程序和流程，开发商需要做充分的市场调研，并在前期与商家沟通，这样才能为招商打好基础，而现在是很多项目做成型后再找商家，出现了程序倒挂。

    高飞表示，有些商业地产在做之前没有做专业的市场定位和研究，开发商对项目的定位与商家之间的需求出现错位，例如有的煤水电等等配套不符合商家的要求，这些都影响了招商工作。

    开发区的商业地产目前似乎进入了一个发展调整期。其商业氛围已经进入再次培育的过程。

    巨川投资集团董事长耿长和对记者表示，商业氛围的培养期比较长，一个新的商业区取代老的商业区需要很多因素。

    后期商业仍有潜力

    据记者了解，塘沽区在商业地产项目十分稀少的时候，每平方米每天的租金要20多元，而现在，无论是塘沽区还是开发区都与这个水平相距甚远。耿长和对记者表示，滨海新区现在的商业地产较多，需要一段时间的吸收消化，商业租金以后还会高上去。

    滨海新区核心区域的工业基础是吸引外来人口的最大优势，这些优势也成为了商业地产开发商对未来看好的最根本原因。

    耿长和给记者举了个例子，原来解放路商业街步行街只有500米，有3个肯德基和2个麦当劳的快餐连锁，麦当劳的数量未来还会增加到3个。他表示，国际知名快餐连锁选址是很慎重的，模式都很成熟，没有市场他们是不会做的，所以这就能反映这个地区人们的购买力很高。

    目前，楼市进入调整期已经是不争的事实，购房者的心态逐步开始变得理性。作为需要大量人流作为支撑的商业地产，在商品房市场稳定后会得到更多人的关注，而滨海新区的经济发展将成为今后商业地产的生命线。