区域购物中心是未来发展趋势

　　首先感谢大家的关注和支持，由于时间关系没有能够准备PPT，所以先向大家表示歉意。我今天发言的题目叫做区域购物中心会成为未来购物中心发展的主流，主要分为三个方面，第一是讲结论；第二就是讲为什么会成为发展主流；第三就是发展当中要注意的问题。  

　　首先购物中心在国内的发展应该还算比较新鲜的事物，但是在国外经过半个世纪的发展，也已经形成比较成熟的商业业态。有便利型、社区型、区域型、超区域型等9种特征，众多购物中心也形成一种金字塔的结构，塔尖是由少数的超区型构成，塔身是由区域型的购物中心构成，塔底众多的社区型购物中心构成，购物中心业态已经发展很成熟的香港地区已经印证这样的格局，所以我认为区域型购物中心将会成为发展的主流。 

　　第二就是为什么会成为发展的趋势。首先是城市化进程快速发展，为购物中心业态发展提供了广阔的空间和强劲的市场需求，由于城市规模、生活习惯、交通状况等方面的差异，相对国外而言，城市Mall比郊区Mall更适合中国的发展；第二比如像上海、北京这样的城市都是惯性城市，摊大饼的发展模式，虽然大家意识到这个问题，但是由于惯性作用和经济增长拉动需求是停不下来，所以在特大城市形成多个商业中心或者是主商业中心和次商业中心并存；第三就是开发成本过高，也使得很多新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区出现为购物中心发展提供新的需求；第四就是在国内目前各地公共交通发展速度普遍落后于城市规模拓展的速度，比如像地铁、城铁这种便捷高效的交通非常滞后，所以不得不就近消费这样一种特征比较突出，也为区域购物中心提供需求；最后一点就是很多项目从诞生之日起自然而然承担区域商业服务功能中心这样一种责任。 

　　第三点我想给大家介绍一下发展区域购物中心当中应该注意哪些问题。第一个就是选址的问题，我知道在香港购物中心选址方面有一个所谓的2、8选择，也就是20分钟之内的客源要做80%的生意，要产生80%的销售额，所以选址必须经过科学严密的市场调查，项目必须选在区域中心黄金旺地，而不要靠人为的设想说我的项目开在这，开了之后自然会产生自然而然的吸引力，现在我们很多不成功的项目都是盲目开发这样一种结果。 

　　第二就是规模问题。现在购物中心有盲目的摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第一甚至是中国第一、亚洲第一，但是从成熟的市场发展来看，比如说香港地区其实几万平方米的项目居多，超区域型不会在20万平方米以上，区域型不会超过15万平方米，如果再大客流量、商品品种根本无法满足对开发这样一个项目的需求。国内现有经过统计比较权威的数据整个商品品种20万品种左右，国外是150万品种左右，所以有限的商品资源决定你做大以后根本就填不满。 

　　第三就是定位问题。我大概在1997年的时候听过日本洋华堂在中国第一任总经理说的一句话，给我印象很深，当时做华堂的时候有很强的争论，他说远处的美人不如近处的老太太，就是不要盲目追求高端定位，而应该踏踏实实满足区域内消费人群消费需求和消费特点，提供有针对性业态组合、商品结构和服务。远处的美人虽然看起来光鲜亮丽但是一个月来一、两次，但是近处的老太太可能天天来。 

　　第四就是业态选择的问题，区域型购物中心都是以百货店和综合超市为主力店，在开发经营过程当中既要充分利用他们集客的优势，又要尽可能的避免对他们过渡依赖，注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注；第二是区域型商务中心像衣服鞋帽等比例都是44%左右，社区型要低一些在26、27%左右，其次是珠宝精品和美食类；第三就是近些年来餐饮娱乐化增强的趋势非常明显，电影院、溜冰场、休闲健身、电子游戏等等业态所占的比例会越来越高；第四凡是与生活有关的商品和服务都应该成为购物中心特别是区域购物中心重要组成部分，比如说邮局、银行、药店、幼儿园、园艺店、宠物店等等都纷纷进驻，比如在香港购物中心甚至可以购买到赛马会的彩票。 

　　第五是交通定位的问题。我们去香港考察的时候看到很多购物中心都成为城铁、地铁、出租车、私家车的集散地，特别是成为地铁、城铁、出租车换乘的枢纽，还有大巴，国内很多的购物中心实际上在开发建设的过程当中，特别是在最开始规划的时候，往往忽略交通的问题，变成开业以后大家到达很不方便，或者本身由于地理位置的缺陷造成交通问题一段时间困扰着大家。 

　　第六是功能定位问题。购物中心不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化的场所，比如说日本六本木有一个僧美术馆，就是以现代艺术为重点，让人们除了在这里休闲购物之外，成为文化交流社交的场所。 

　　第七是就是分期开发、分阶段开发的策略，不追求一步到位。比如说国内万象城等都是很好的发展。 

　　第八区域型购物中心要成为区域节能减排和环境保护的典范，而不要成为环境污染，交通堵塞等等问题中心。 

　　最后一点就是特别要强调的所有这些问题和效果要想解决最重要就是要强调专业化的经营管理，如果没有专业化的经营管理所有这一切都是空谈，只有从最开始有专业人员参与规划、定位、建筑、招商以及后期的管理运营才能够确保一个项目，先不说我们有多火爆，至少保证这个项目能够实现它最初的一个基本预期。达到一个比较正常的运作水平，所以综上所述，我认为区域型购物中心作为国内目前一种普遍的发展模式应该说正在以前所未有的速度和态势发展，作为开发管理者除了要遵循一般购物中心业态运作规律和行业特点之外，还必须尊重区域文化和微观的社会及文化环境，所谓要守正出奇，守正就是守住自己的特点，出奇就是要结合自己区域的特点做出自己差异性和经营特色，培养出其他购物中心难以模仿所谓核心竞争力，只有这样做才能把区域中心做好，这也是自己的一点体会，有很不成熟的地方希望和行内的学者、同仁交流，谢谢大家!